买一楼送小院，法律依据是否明确有效？

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摘要： “送小院”在法律上并非真的“赠送”，而是一种营销说法，这个小院通常是住宅楼栋底层的公共绿地、小区业主共有的空间，或者建筑规划红线之外的特定区域，开发商将其“附赠”给一楼业主，本质...

“送小院”在法律上并非真的“赠送”，而是一种营销说法。 这个小院通常是住宅楼栋底层的公共绿地、小区业主共有的空间，或者建筑规划红线之外的特定区域，开发商将其“附赠”给一楼业主，本质上是一种对房屋使用功能的特殊约定，其法律性质属于“赠与”或“附随交付”。

（图片来源网络，侵删）

其法律依据主要围绕《中华人民共和国民法典》中关于“赠与合同”和“建筑物区分所有权”的相关规定展开。

核心法律依据

赠与”的法律依据：民法典合同编

“送小院”的核心法律关系是开发商（赠与人）与一楼业主（受赠人）之间的赠与关系。

《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。
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解读：开发商将小院的使用权“无偿”给你，你同意购买一楼房屋并接受这个“院子”，这就构成了一个赠与合同。
《中华人民共和国民法典》第六百五十八条：

赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的赠与合同，不适用前款规定。

解读：这是最关键的风险点之一，送小院”仅仅是口头承诺或写入《商品房买卖合同》的补充协议，但没有进行不动产登记或公证，那么在房屋交付（即产权转移）之前，开发商有权单方面撤销这个赠与，这也是为什么很多“院子”最后会“消失”或引发纠纷的主要原因。
（图片来源网络，侵删）
《中华人民共和国民法典》第六百六十三条：

受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

解读：作为一楼业主，如果你对院子进行了不当改建（如违法搭建、破坏承重结构、影响小区安全等），开发商也可能依法撤销赠与。

院子”本身归属的法律依据：物权编

小院在法律上的归属决定了它能否被“赠与”。

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

解读：小区内的绿地、道路、公共空间等都属于业主共有，开发商作为建设单位，在将房屋交付给业主之前，是这些共有部分的“临时管理人”，但它无权擅自处置属于全体业主的共有财产，并将其“赠与”给单个业主。
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：

建筑区划内的道路,属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

解读：这个条款明确指出了“明示属于个人”的例外情况，如果这个院子在规划时就明确设计为一楼独户的庭院，并在最终的《建设工程规划许可证》等法律文件上被标注为“私家花园”或“庭院”，那么它就可能被视为专有部分，可以被合法赠与，如果只是普通的公共绿地，那么开发商“赠与”的行为本身就是无效或效力待定的。

实践中的常见问题与风险

了解了法律依据后,我们来看看实际操作中会遇到什么问题。

“院子”的权属不清（最大风险）

公共绿地变“私家院子” 这是最常见的情况，开发商将小区本应属于全体业主的公共绿地，通过抬高地面、围上栏杆等方式，变成一楼的“私家院”，这种做法侵犯了其他业主的共有权，一旦其他业主投诉或维权，物业公司或开发商可能被要求拆除违建，恢复原状，届时你“院子”的权益就无法得到保障。
建筑红线内的空间 有些院子位于建筑规划红线之内，但属于业主无法计入产权面积的“灰空间”，开发商将其附赠，同样存在权属不明的风险。
建筑红线外的空间 有些“院子”甚至侵占了小区的公共用地或市政用地，这属于违法建筑，随时可能被政府相关部门要求拆除，没有任何法律保障。

“赠送”承诺的效力问题

口头承诺：基本无效，一旦发生纠纷，开发商会否认，你很难举证。
写入《认购书》或《补充协议》：效力比口头承诺强，但仍属于合同的一部分，如果开发商违约，你可以依据协议起诉其违约责任，但要求确认院子归属的诉讼请求，如果院子本身权属有问题，法院可能不会支持。
写入《商品房买卖合同》：效力最高，但前提是，这个“院子”本身是合法的、可以约定交付的。

后续使用受限

即使你合法拥有了这个院子,其使用也受到诸多限制：

不能改变结构：不能搭建固定建筑物、棚屋、车库等。
不能影响安全：不能开挖地下室，不能破坏建筑主体结构。
不能影响他人：不能噪音扰民，不能堆放危险品，不能影响楼栋采光通风。
要遵守物业规定：很多小区对院子的绿化、装修、用途都有明确规定。

给购房者的建议

如果你非常看重一楼的小院,请务必做好以下尽职调查，以最大程度规避风险：

审查核心法律文件：
- 《建设工程规划许可证》及其附图：这是最关键的文件，仔细查看图纸，看该小院是否被明确标注为“私家庭院”、“庭院”等专有属性，如果只是“绿地”，就要高度警惕。
- 《商品房买卖合同》及所有附件：确认“送小院”的承诺是否被白纸黑字地写入合同，并明确描述院子的位置、面积、四至边界和约定用途。
要求明确产权归属：
- 与开发商明确,这个院子未来是否会办理独立的产权证或土地使用证？如果不能，其法律性质是什么？仅仅是“永久无偿使用权”吗？这个使用权如何保障？
警惕“永久使用权”陷阱：

“永久无偿使用权”听起来很好，但在法律上它不是一个标准权利，其效力远低于所有权，开发商一旦破产或项目转让，这个“使用权”的承诺可能随之失效，而“赠与”一旦完成（产权过户），则受法律更强力的保护。
实地考察与邻居沟通：
- 去现场查看院子的现状,它是否已经被围合？其位置和面积是否与宣传一致？
- 尝试与一楼业主或物业沟通,了解这个院子历史上是否存在纠纷。
咨询专业人士：
- 在做决定前,强烈建议将购房合同、规划文件等材料带给专业的房地产律师进行审核，让他们为你出具法律意见，这是最稳妥的方式。