商铺租赁合同有哪些核心法律要点？

摘要： 合同的订立与生效商铺租赁合同是出租人将商铺交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同主体资格：出租人：必须是商铺的合法所有权人或有权出租的人（如合法的转租人），出租人应提供房...

合同的订立与生效

商铺租赁合同是出租人将商铺交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1. 合同主体资格：

   • 出租人：必须是商铺的合法所有权人或有权出租的人（如合法的转租人），出租人应提供房屋所有权证（或不动产权证书）原件及复印件，证明其出租资格，如果是共有产权，需所有共有人同意。
   • 承租人：可以是个人或公司，如果是公司，需提供营业执照等有效证件。

2. 合同形式：

   • 必须采用书面形式，根据《民法典》第七百零七条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁，商铺租赁通常期限较长，签订书面合同是法律强制要求，也是保护双方权益的基础。

3. 合同主要条款（必备内容）：

   • 当事人信息：出租方和承租方的姓名/名称、地址、联系方式等。
   • 商铺基本情况：地址、面积、产权证号、房屋现状（附照片和设施设备清单）。
   • 租赁期限：明确起止年月日，根据《民法典》，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。
   • 租金和支付方式：
     • 金额：明确租金总额或每月/每季度/每年的具体数额。
     • 支付方式：明确支付周期（如“押一付三”、“押二付一”）、支付日期、支付账户。
     • 递增方式：对于长期租赁，应约定租金的递增幅度和周期（如每年递增3%-5%）。
   • 押金（保证金）：
     • 明确押金金额、支付方式。
     • 最关键的是明确押金的退还条件和时间，通常在合同期满且承租人结清所有费用（水电、物业、燃气等）、房屋设施无损坏的情况下，出租人应在X日内退还，这是纠纷高发点，必须写清楚。
   • 用途：明确约定商铺的用途（如“用于餐饮经营”、“用于服装零售”等），这关系到后续能否转租、装修以及是否符合商业规划。
   • 维修责任：明确房屋及其附属设施的自然损耗维修责任，通常由出租人负责，但因承租人使用不当造成的损坏由承租人负责。
   • 转租和优先购买权：
     • 转租：承租人经出租人同意，可以转租，合同中应明确是否允许转租，以及转租的条件和程序。
     • 优先购买权：出租人出售商铺的，承租人在同等条件下享有优先购买权，但当事人另有约定的除外。
   • 违约责任：详细列明双方违约的情形及相应的违约金计算方式或赔偿标准，逾期支付租金、擅自改变房屋用途、损坏房屋等。
   • 合同解除条件：明确在哪些情况下，任何一方可以单方面解除合同。
   • 争议解决方式：约定是通过诉讼还是仲裁解决纠纷，并明确管辖法院或仲裁机构。

出租人的主要权利与义务

权利：

1. 按时收取租金。
2. 监督承租人按照合同约定用途使用商铺。
3. 在合同期满或符合解除条件时,收回商铺。

义务：

1. 交付义务：按约定将符合约定条件的商铺交付给承租人使用。
2. 瑕疵担保义务：保证商铺不存在权利瑕疵（如无抵押、查封等，除非已告知承租人）和危及安全的重大质量瑕疵。
3. 维修义务：对房屋主体结构和自然损耗进行维修。
4. 通知义务：在出售商铺时，应提前通知承租人。

承租人的主要权利与义务

权利：

1. 按照合同约定使用商铺,并获得收益。
2. 在租赁期内,商铺所有权发生变动，不影响租赁合同的效力（“买卖不破租赁”原则）。
3. 享有优先购买权和优先续租权（有约定或交易习惯时）。
4. 要求出租人履行维修义务。

义务：

1. 按时支付租金。
2. 按约定用途使用商铺：不得擅自改变。
3. 妥善保管和爱护商铺：不得擅自拆改、扩建或损坏房屋结构及设施。
4. 承担因自身原因产生的费用：如经营产生的水电费、燃气费、物业管理费、垃圾处理费、以及与经营相关的税费等。
5. 返还义务：合同期满或解除后，应返还商铺。

特殊法律问题与风险防范

“买卖不破租赁”原则

这是《民法典》第七百二十五条规定的核心原则：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

• 含义：即使房东把商铺卖给了别人，新房东也必须继续履行原租赁合同，不能随意赶走租户，也不能单方面涨租金或改变合同条款。
• 例外：如果租赁前，房产已经设立了抵押权，且抵押权人实现抵押权导致所有权变动的，租赁关系不能对抗已登记的抵押权。

优先购买权

《民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

• 如何行使：出租人需书面通知承租人，承租人应在收到通知后15日内明确表示购买，逾期未表示，视为放弃。
• 例外：房屋按份共有人行使优先购买权、出租人将房屋卖给近亲属、或者房屋用于租赁后又被抵押，抵押权人实现抵押权的，承租人不得主张优先购买权。

装修添附问题

这是商铺租赁纠纷中最复杂的问题之一。

• 原则：承租人对商铺的装修、改建、扩建等，如果未经出租人同意，出租人可以要求恢复原状或赔偿损失。
• 有约定从约定：合同中应明确约定：
  • 装修是否需要房东同意。
  • 合同到期或解除后，装修如何处理：是归房东所有（房东是否补偿），还是由承租人自行拆除并恢复原状，这是必须明确的条款，否则极易产生巨额纠纷。

转租

• 经同意方可转租：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，转租的期限不得超过承租人剩余的租赁期限。
• 未经同意的转租：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为同意转租。

“二房东”风险

承租人从原房东处租下商铺后,再转租给次承租人（即实际经营者），次承租人（经营者）必须核实：

• 原租赁合同：要求查看原房东与“二房东”签订的合同，确认“二房东”是否有合法的转租权。
• 原房东同意书：要求“二房东”提供原房东同意其转租的书面文件。
• 租金支付：尽量将租金直接支付给原房东，或通过三方协议，避免“二房东”卷款跑路的风险。

合同的解除与终止

1. 协议解除：双方协商一致，可以解除合同。
2. 法定解除：
   • 承租人可以解除的情形：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；出租人未按约定交付商铺或交付的商铺不符合约定，致使不能实现合同目的的。
   • 出租人可以解除的情形：承租人未按约定支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付的；承租人擅自改变房屋用途或拆改房屋结构的；承租人利用商铺从事违法活动。
3. 合同终止：租赁期限届满；承租人返还商铺；商铺被依法征收、征用等。

总结与建议

签订商铺租赁合同时,务必做到：

1. 尽职调查：仔细核查房东的身份和房产证，确保产权清晰无争议。
2. 条款详尽越详细，未来产生纠纷的可能性越小，特别是租金、押金、维修、装修、转租、违约责任等核心条款，必须清晰、明确、无歧义。
3. 书面确认：所有口头承诺都不可靠，重要约定必须落实到书面上，对房屋现状、设备设施等，最好拍照、录像，并由双方签字确认作为合同附件。
4. 咨询专业人士：如果商铺价值较高或租赁关系复杂，强烈建议在签订合同前咨询律师，由律师起草或审核合同，以最大限度地规避法律风险。