农村盖楼房的法律法规

摘要： 一户一宅，先批后建这是所有农村建房规定的基石，一户一宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，先批后建：必须先向村委会、乡镇政府申请并获得《乡村...

一户一宅，先批后建

这是所有农村建房规定的基石。

• 一户一宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
• 先批后建：必须先向村委会、乡镇政府申请并获得《乡村建设规划许可证》和《宅基地批准书》,拿到这两证后才能动工建设。

主要法律法规依据

了解这些法律可以帮助您从宏观上理解政策方向：

1. 《中华人民共和国土地管理法》

   • 核心地位：这是农村土地管理的根本大法，规定了宅基地的申请条件、审批流程、面积标准等。
   • 关键点：明确了宅基地属于农民集体所有，农户只有使用权,禁止买卖或非法转让。

2. 《中华人民共和国城乡规划法》

   • 核心地位：这是城乡建设的“蓝图”法律,任何建设活动都必须符合规划。
   • 关键点：要求在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设，以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的,应当办理农用地转用审批手续。

3. 《中华人民共和国建筑法》

   • 核心地位：这是保障建筑工程质量和安全的法律。
   • 关键点：虽然主要针对城镇大型建筑，但其关于设计、施工、监理、质量安全的理念同样适用于农村三层及以上、跨度超过6米或涉及主体结构安全的建房，部分地区已明确要求此类农房建设参照《建筑法》执行。

4. 《中华人民共和国民法典》

   • 核心地位：规定了宅基地使用权、相邻关系、侵权责任等民事权利。
   • 关键点：明确了宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

5. 自然资源部、农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知

   • 核心地位：这是当前指导农村建房用地审批的最新、最具体的部门规章。
   • 关键点：简化了审批流程，明确了“年度计划单列”、“占补平衡”等保障措施,要求各地合理安排宅基地用地。

盖楼房的具体流程（以通用流程为例）

第一步：准备与申请（最关键的一步）

1. 确认资格：

   • 本村村民：通常要求是农村集体经济组织成员。
   • 符合“一户一宅”：名下没有其他宅基地。
   • 无房户或危房户：因分家、原有房屋破损等原因确需新建或翻建的。
   • 户口已迁回：如大学生退役、户籍回迁等人员,在符合条件的情况下也可申请。

2. 符合村庄规划：

   向村委会或乡镇政府规划部门咨询，您想建房的位置是否在村庄规划的建设用地范围内，是否占用耕地、林地、生态保护区等禁止建设的区域。

3. 提交申请材料：

   • 向所在村委会提交书面建房申请。
   • 所需材料清单（各地可能略有差异，建议提前咨询乡镇）：
     • 《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》
     • 村民小组同意的书面意见
     • 村委会公示无异议的证明
     • 身份证明：申请人及家庭成员的身份证、户口本复印件。
     • 原土地证明：如涉及旧房翻建,需提供原宅基地使用权证或相关证明。
     • 建房设计方案：部分乡镇要求提供简单的建房平面图、立面图,特别是对于多层建筑。

第二步：乡镇政府审批

1. 村级审查：村委会对申请材料进行初审，并在村务公开栏公示不少于5个工作日，无异议后,报乡镇政府。
2. 乡镇审核与勘测：
   • 乡镇政府（自然资源和规划所、农业农村服务中心）会对申请进行审核。
   • 工作人员会到现场进行实地勘测，确定用地范围、四至界限,确保符合规划。
   • 审核通过后，乡镇政府会核发两证：
     • 《乡村建设规划许可证》：证明你的建房地点和符合规划。
     • 《宅基地批准书》：批准你使用这块宅基地。
   • 重要提示：没有这两证，属于违法建设，强拆风险极高！

第三步：设计与施工

1. 委托设计与施工：

   • 二层及以下：可以找有经验的乡村建筑工匠,并签订书面合同。
   • 三层及以上：法律明确规定必须委托有资质的设计单位进行设计，并委托有资质的施工单位或具备相应技能的建筑工匠施工,这是为了确保房屋结构安全。
   • 签订合同：无论找谁，都要签订详细的施工合同，明确工期、材料、价格、质量标准和违约责任。

2. “四到场”监督：

   • 乡镇政府会派工作人员进行“四到场”监督：
     • 宅基地选址审批到场
     • 放线丈量到场
     • 基槽验线到场
     • 竣工验收到场

第四步：竣工验收与登记

1. 竣工验收：

   • 房屋建成后,申请人向乡镇政府申请竣工验收。
   • 乡镇会组织人员到场，检查是否按批准的图纸和面积建设，是否存在违规超层、超面积等问题。

2. 核发《农村宅基地批准书》与《乡村建设规划许可证》附件：

   验收合格后,乡镇政府会在两证的附件上签字确认。

3. 不动产登记：

   • 凭验收合格的证明等材料，可以向县级不动产登记中心申请办理不动产登记，领取《不动产权证书》（俗称“房产证”）,将房屋和宅基地使用权合法化。

关键限制与注意事项

1. 面积限制：每户宅基地面积有上限，具体标准由各省、自治区、直辖市制定，某省可能规定：平原地区每户不超过200平方米，山区不超过230平方米,建房时不能超过批准的面积。

2. 高度限制：通常对房屋的总高度有规定，一般不超过12-14米（约4层），具体看地方规定，禁止建“小产权房”或用于商业开发的别墅。

3. 禁止占用耕地：国家实行最严格的耕地保护制度，建房原则上不得占用耕地，如确实无法避让，必须依法办理农用地转用审批手续，并“占补平衡”（开垦同等数量和质量的耕地）。

4. 禁止在以下区域建房：

   • 基本农田保护区
   • 生态保护红线区域
   • 河道、湖泊管理范围
   • 公路、铁路、电力线路等规定的安全距离内
   • 历史文化保护街区、传统村落核心区

5. 安全第一：

   • 抗震设防：根据所在地的地震烈度要求进行设计和施工。
   • 消防安全：注意留出消防通道,配备必要的消防设施。
   • 选择正规队伍：不要为了省钱找没有经验的“三无”施工队,房屋质量直接关系到生命财产安全。

给您的行动建议

1. 第一步：去乡镇政府：不要先找施工队，直接去你所在地的乡镇人民政府的自然资源和规划所、农业农村服务中心，咨询最新的农村建房政策、流程和所需材料，这是最权威、最准确的信息来源。
2. 第二步：遵守“先批后建”：严格按照流程申请，拿到《乡村建设规划许可证》和《宅基地批准书》再动工,这是保障自己权益的关键。
3. 第三步：保留所有文件：从申请表到审批文件、施工合同、验收证明，所有书面材料都要妥善保管,这是未来办理不动产登记和维权的依据。
4. 第四步：安全第一：特别是建楼房，一定要重视设计、施工质量,安全无小事。

农村建房政策各地在执行上会有细微差别，最可靠的做法就是直接咨询你所在地的乡镇政府,祝您建房顺利！