小区停车费归谁？法律如何规定？

摘要： 小区停车费的性质、定价和使用是核心问题,需要分情况讨论，核心结论小区停车费不是单一的“物业费”，它通常由两部分或三部分组成，每一部分的性质、定价方和使用规则都不同：场地使用费（租金...

小区停车费的性质、定价和使用是核心问题,需要分情况讨论。

核心结论

小区停车费不是单一的“物业费”，它通常由两部分或三部分组成，每一部分的性质、定价方和使用规则都不同：

1. 场地使用费（租金）：业主向车位产权人或物业公司支付的土地/车位占用费。
2. 物业服务费（管理费）：物业公司为维护停车场秩序、安全、清洁等提供的管理服务费。
3. （针对人防车位）：可能存在的租赁费,性质较为特殊。

下面我们详细分解这三部分的法律规定。

停车位的分类（这是前提）

要理解停车费，首先要明白小区内停车位的三种主要类型,因为它们的产权归属和权利义务完全不同：

人防车位（防空地下室车位）

• 产权归属：国家所有，根据《人民防空法》，人防工程由投资者使用管理，收益归投资者所有，开发商是投资人，因此在战时由国家统一征用，平时可由开发商或其委托的物业公司（通常是物业公司）管理并获取收益。
• 权利性质：业主只能租赁，不能购买产权,租赁期限不得超过20年。
• 法律依据：《人民防空法》第五条。

规划车位（产权车位/销售车位）

• 产权归属：开发商所有，这类车位在规划时就被明确为车位，有独立的产权证,可以像商品房一样出售。
• 权利性质：开发商可以出售或出租，如果业主购买了,产权就归业主所有。
• 法律依据：《民法典》第二百七十五条。

公共区域车位（地面车位）

• 产权归属：全体业主共有，这部分车位位于小区的公共道路、公共场地,其建设成本已分摊到全体业主的购房款中。
• 权利性质：业主共同共有，任何个人或单位（包括开发商和物业公司）无权单独出售其产权，只能用于出租,收益归全体业主所有。
• 法律依据：《民法典》第二百七十五条。

停车费的具体构成与法律规定

明确了车位类型后,我们来看停车费的具体构成。

场地使用费（车位租金）

• 性质：这是对车位本身（或其占用的土地/空间）使用权的对价，类似于“租金”。
• 定价方：
  • 产权车位/规划车位：由产权人（开发商或购买该车位的业主）与使用者（业主或访客）协商确定，物业公司只是代收,费用最终应交给产权人。
  • 人防车位：由投资人（通常是开发商）或其委托的物业公司与使用者协商确定，定价需合理,不能过高。
  • 公共区域车位：由于其产权归全体业主，这部分“租金”的定价权在业主大会或业主委员会，如果小区没有成立业委会，则由物业公司提出方案，经业主共同决定,物业公司无权单方面定价。
• 法律依据：
  • 《民法典》第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
  • 《民法典》第二百七十五条：车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

物业服务费（停车管理费）

• 性质：这是物业公司为维护停车场正常秩序而收取的服务费用，包括：
  • 场地清扫、卫生保洁。
  • 车位引导、车辆进出管理。
  • 停车场公共照明、监控设备维护。
  • 消防设施维护等。
• 定价方：这部分费用属于物业服务成本的一部分。
  • 如果签订了前期物业服务合同，价格由开发商与物业公司确定，但需符合政府指导价（如有）。
  • 如果小区成立了业主大会，则由业主大会与物业公司协商确定，并在物业服务合同中明确,物业公司无权单方面调整。
• 法律依据：
  • 《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的办法在物业服务合同中约定。
  • 《民法典》第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目等向业主公示。

（针对人防车位）可能存在的租赁费

• 性质：由于人防车位不能出售，只能租赁，场地使用费”通常以“租赁费”的形式出现，其定价同样需要合理，遵循市场原则，且收益归投资人（开发商）所有。

业主的权利与物业公司的义务

业主的权利：

1. 知情权：物业公司必须公示停车费的构成、用途和收支情况,业主有权要求查看账目。
2. 定价参与权：对于公共区域车位的租金和停车管理费,业主有权通过业主大会或共同决议的方式参与定价。
3. 拒绝不合理收费权：如果物业公司未经业主同意，擅自提高收费标准、巧立名目收费（如“占位费”、“进出费”等）,业主有权拒绝。
4. 收益权：公共区域车位的租金收益，在扣除合理的管理成本后，必须归全体业主所有,可用于补充专项维修资金或抵扣物业费。

物业公司的义务：

1. 明码标价：必须在停车场入口、物业办公室等显著位置公示收费项目、收费标准、收费单位、批准文号等。
2. 专款专用：收取的费用应按照合同约定或业主的决定使用,不得挪作他用。
3. 提供合同服务：必须按照物业服务合同约定的内容和标准提供管理服务,不能只收费不服务。
4. 规范开具票据：业主缴费后,物业公司必须提供正规发票或收据。

常见问题与维权建议

问题1：物业公司说停车费是统一的，不分开收，合法吗？

• 答：不合法，根据《民法典》和《物业管理条例》，物业费和场地使用费（租金）是两个不同的法律关系，物业公司有义务向业主清晰说明费用的构成，如果业主要求分开,物业公司必须分开收取并分别公示用途。

问题2：我买了产权车位，为什么还要交停车管理费？

• 答：合法，您购买的是车位的所有权，但停车场的公共管理服务（如清洁、安保、照明等）仍然是由物业公司提供的，这部分服务需要成本，所以需要支付“停车管理费”，这就像你买了房子,但仍然要交物业费一样。

问题3：小区公共车位被物业公司以个人名义出租了，钱去哪了？

• 答：这是违法行为，公共车位的收益归全体业主所有，物业公司只能从中扣除约定的管理成本，剩余部分必须转入业主共有账户，用于小区公共事务,业主有权要求物业公司公布收支明细。

维权建议：

1. 查看合同：仔细阅读《购房合同》、《前期物业服务合同》和《物业服务合同》,里面通常会约定停车相关事宜。
2. 要求公示：向物业公司索要停车费的定价依据、成本核算和收支公示。
3. 集体协商：联合其他业主,通过业主委员会或业主大会与物业公司进行谈判。
4. 向主管部门投诉：如果协商无果，可以向当地的住房和城乡建设局（住建局）、市场监督管理部门（物价局）或街道办事处投诉举报。
5. 法律途径：必要时，可以业主个人或集体名义向法院提起诉讼，要求物业公司停止侵权、返还收益或调整不合理的收费标准。

小区停车费是一个复杂但清晰的法律问题，关键在于区分车位类型和费用性质，业主应积极行使自己的权利，要求物业公司做到“明码标价、公开透明、专款专用”，当自身权益受到侵害时,要善于运用法律武器和行政途径进行维权。