厨房防水有法律强制要求吗？

摘要： 对于新建商品房，开发商交付的厨房是必须做过防水的，这是国家强制性的标准和法律要求，对于业主自己进行装修的厨房，虽然国家法律没有强制要求“必须做”，但根据行业规范和建筑学原理，以及为...

对于新建商品房，开发商交付的厨房是必须做过防水的，这是国家强制性的标准和法律要求。

对于业主自己进行装修的厨房，虽然国家法律没有强制要求“必须做”，但根据行业规范和建筑学原理，以及为了保障自身权益和邻里和谐，强烈建议必须做防水。

下面我们详细展开法律依据和相关解释。

新建商品房交付时，厨房防水的法律依据

这部分是针对开发商的责任,有非常明确的法律和标准作为支撑。

国家强制性标准

• 《住宅工程质量验收规范》（GB 50300-2025）：这是中国住宅工程建设的根本性规范，在该规范中，明确将“防水工程”列为“主控项目”。

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 什么是“主控项目”？ 这是关系到工程安全和基本使用功能的关键项目，必须全部合格，否则整个分项工程就不能通过验收，厨房作为用水区域,其防水工程就是典型的主控项目。
  • 规范要求，厨房、卫生间等有防水要求的房间，在交付前必须进行蓄水试验，且蓄水时间不少于24小时,以确认无渗漏现象。

• 《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB 50209-2010）：此规范同样对有防水要求的地面（包括厨房）施工提出了明确要求,强调了防水层的施工质量标准和验收流程。

法律法规

• 《中华人民共和国建筑法》：该法要求建筑工程必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求,防水工程是保证建筑结构安全和居住功能安全的重要组成部分。
• 《中华人民共和国产品质量法》：如果开发商交付的房屋存在渗漏问题，这可以被视为一种质量缺陷，开发商作为“产品”的生产者（或提供者）,需要承担相应的法律责任。
• 《商品房销售管理办法》：其中规定，房地产开发企业应当按照国家有关规定将房地产开发项目建设过程中的重要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发主管部门备案，房屋的工程质量，包括防水工程,是其中重要一环。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：如果开发商交付的房屋因防水问题导致无法正常使用，买受人（业主）可以请求解除合同和赔偿损失，即使不影响使用,业主也可以要求开发商承担修复责任和赔偿因渗漏造成的实际损失。

地方性规定

许多省市也出台了更具体的地方性法规或规定，

• 《北京市住宅工程质量分户验收管理规定》：明确要求对厨房的防水性能进行分户验收,不验收合格的房屋不得交付。
• 《上海市住宅工程交付使用管理办法》：同样将防水工程作为交付前必须检查的关键环节。

总结给业主： 如果您购买的是新房，开发商向您交付的厨房必须是做过防水的，并且有相应的验收记录，您可以要求开发商出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中通常会明确说明防水工程的保修期（通常为5年），如果收房时发现厨房没有做防水，或者做完闭水试验后渗漏，这是严重的质量缺陷，您可以拒绝收房，并要求开发商无条件整改和赔偿。

业主自行装修时，厨房防水的法律与规范依据

这部分是针对业主自己或委托装修公司进行二次装修的情况，情况有所不同,但法律和规范依然有指导意义。

法律层面：没有强制，但有“准强制”的义务

• 《中华人民共和国民法典》：
  • 第一千一百六十七条（不动产相邻关系）：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻不动产的,该不动产的权利人应当提供必要的便利。
  • 第一千一百八十四条（侵权责任）：侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
  • 法律解读：虽然法律没有明文规定“装修必须做防水”，但它规定了“不得损害他人合法权益”的原则，厨房不做防水，导致自家水渗漏到楼下邻居家中，侵害了邻居的财产权（如天花板、家具、装修等），届时，楼下邻居有权要求您停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失，您将承担全部的维修费用和楼下邻居的财产损失,甚至可能引发邻里纠纷和法律诉讼。

行业规范与标准层面：这是“必须”的共识

• 《住宅装饰装修管理办法》（建设部令第110号）：虽然此办法是部门规章，但其精神是指导性的，其中强调装修行为不得影响建筑结构和使用安全，防水工程是保证建筑不因水侵蚀而损坏、不影响邻里关系的关键。
• 《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB 50210-2025）：这是装修行业的权威标准，虽然它主要针对的是装修后的验收，但其精神和所有施工工艺都要求在有水区域必须进行防水处理，对于厨房，虽然没有卫生间那么严格的蓄水要求，但规范明确要求墙面、楼板上的孔洞应封堵严密，防水层应沿墙上翻一定高度（通常为300mm）,防止水汽渗透。

合同层面：与装修公司的约定

如果您与装修公司签订了合同，合同中通常会有一项关于“防水工程”的条款,正规的合同会明确约定：

• 防水材料的品牌和规格。
• 防水施工的工艺标准（如墙面和地面的涂刷高度、遍数等）。
• 闭水试验的约定：防水层干固后需进行48小时的闭水试验,并邀请物业或业主共同验收。
• 防水工程的保修期：通常为2-5年,长于其他项目的保修期。

总结给装修业主： 虽然国家法律没有像对待新房交付那样，用“主控项目”来强制规定二手房装修的厨房必须做防水，但从行业惯例、建筑学原理、避免法律风险和邻里纠纷的角度看，厨房做防水是“天经地义”且“必须做”的事情，不做防水，一旦出现问题,您将面临巨大的经济和精力损失。

实际操作与建议

1. 收房时（新房）：

   • 必做闭水试验：务必和物业一起，对厨房和卫生间进行24-48小时的闭水试验，检查自家楼板、自家墙面以及楼下天花板是否有渗漏、湿渍。
   • 索要文件：要求开发商提供完整的《竣工验收备案表》和《住宅质量保证书》,确保防水工程已在法定保修期内。

2. 装修时（二手房/旧房改造）：

   • 铲除到基层：如果不确定原防水是否有效，最好的做法是铲除到楼板基层,重新做防水。
   • 标准做法：
     • 地面：全刷防水涂料，特别是下水管根部、墙角等位置，要做加强处理,防水层应至少上翻墙面300mm。
     • 墙面：水槽后方墙面建议做到1.5米高，其他墙面至少做到300mm高,以防溅水。
     • 闭水试验：防水层干固后，务必进行48小时闭水试验,确认无误后再进行下一步的瓷砖铺贴等工序。
   • 保留证据：与装修公司签订的合同、施工过程中的照片、闭水试验的视频等，都应妥善保存,以备不时之需。

希望这份详细的解答能帮助您全面了解厨房防水的法律依据和重要性。