南平房产合同诈骗案有何关键疑点？

99ANYc3cd6 2025-12-13 4

默认

摘要： 案件核心事实与经过案件定性：为何是“合同诈骗罪”？案件的三大核心争议点案件的影响与警示给购房者的启示案件核心事实与经过要理解此案,需要先理清几个关键人物和他们的关系：被害人（购房者...

案件核心事实与经过
案件定性：为何是“合同诈骗罪”？
案件的三大核心争议点
案件的影响与警示
给购房者的启示

案件核心事实与经过

要理解此案,需要先理清几个关键人物和他们的关系：

（图片来源网络，侵删）

被害人（购房者）： 郑某、吴某等人，他们手头有闲置资金,希望通过投资房产获得收益。
中间人/担保人（“老好人”）： 陈某，他认识许某，并用自己的房产为许某的借款提供担保，起到了关键的“信用背书”作用。
核心嫌疑人（“骗子”）： 许某，她以“炒房”为名,实际是实施诈骗。
被“套路”的房主： 邹某，她的房产被许某通过一系列操作，合法”地转移给了购房者。

诈骗流程（“套路”分解）：

寻找目标（房主）： 许某瞄准了急需资金周转的房主邹某，邹某的房产价值较高,但急于出售套现。
第一步：民间借贷，签订“房产买卖合同”作为担保。
- 许某以“短期周转”为由,向邹某借款数百万元。
- 为了让邹某放心，许某提出将自己名下的一套价值相当的房产（这套房产实际上是许某通过其他方式获得的，或者本身就是其诈骗资产的一部分）作为“反担保”。
- 双方签订了一份《房产买卖合同》，并办理了网签备案，这个合同表面上是“买卖”，实际上是借贷关系的担保，合同中会约定一个较高的“回购价”，如果许某到期不还钱,邹某有权以这个价格卖掉许某的房产。
- 关键点： 这份《房产买卖合同》是整个骗局的法律基础,但它被伪装成了担保合同。
第二步：利用“担保人”的信用，吸引“购房者”。
（图片来源网络，侵删）
- 许某找到中间人陈某，承诺给予高额利息,向陈某借款。
- 陈某出于信任，用自己的房产为许某的这笔借款提供了抵押担保，并向郑某、吴某等人借来资金,转借给许某。
- 许某为了获取更多资金，向郑某、吴某等人承诺，可以将邹某那套已网签的房产以“低价”卖给他们，并声称有“内部关系”可以“解押”并过户。
- 为了增强可信度，许某拿出了那份与邹某签订的、已备案的《房产买卖合同》给购房者看。
第三步：签订“阴阳合同”，制造“合法”交易假象。
- 许某作为邹某房产的“卖家”，与郑某、吴某等购房者签订了另一份《房产买卖合同》（即“阳合同”）,以较低的价格出售该房产。
- 为了掩盖真实的借贷关系，许某又与购房者签订了一份“借款合同”（即“阴合同”），合同约定，购房者的购房款实际上是“借款”，许某承诺支付高额利息，并以该房产作为抵押，如果许某不还钱,购房者有权拥有该房产。
- 关键点： 这一步是核心骗局，购房者以为自己是在买房，实际上是在放贷，他们以为自己拥有了房产，但房产的“合法”所有权人（邹某）的债务问题并未解决。
第四步：多方还款，掩盖资金流向。

为了让整个骗局看起来天衣无缝，许某会用后续骗取的资金，向邹某、陈某等人支付部分利息或本金，制造“经营良好”、“有能力还款”的假象,拖延时间。
第五步：东窗事发，资金链断裂。
（图片来源网络，侵删）
- 许某的资金链断裂，无法再支付任何款项，所有矛盾集中爆发：
  - 邹某发现，自己当初的借款无法收回，想卖掉许某的“反担保”房产,却发现许某的房产也早已被抵押或查封。
  - 陈某发现，借给许某的钱血本无归,自己的房产面临被处置的风险。
  - 郑某、吴某等购房者发现，他们不仅拿不到房产，而且因为那份“借款合同”，他们的钱是作为“民间借贷”借给了许某,追回欠款遥遥无期。

案件定性：为何是“合同诈骗罪”？

此案最终被定性为合同诈骗罪，而不是普通的民事纠纷或非法吸收公众存款罪,原因如下：

侵犯的客体是复杂客体： 它不仅侵犯了公私财产所有权,还破坏了国家对合同的管理制度和市场交易秩序。
核心行为是“以非法占有为目的”： 这是区分合同诈骗与民事欺诈的关键，许某从一开始就没有打算通过“炒房”来合法盈利，其签订合同的唯一目的就是为了非法占有邹某的房产价值，并以此为基础骗取陈某和购房者的资金，她将骗来的资金用于个人挥霍、偿还旧债,而非正常的房产投资。
利用合同作为诈骗工具： 许某精心设计了多份合同（买卖合同、借款合同），利用合同的法律形式和效力，掩盖其非法占有的真实意图，使被害人陷入错误认识并“自愿”交付财产，这是典型的“以合法形式掩盖非法目的”。

案件的三大核心争议点

此案在审理过程中，最大的争议点集中在三方受害者的权益保护上，也就是“一房多卖”和“多重担保”下的权利顺位问题。

购房者 vs. 房主（邹某）
- 购房者观点： 我们已经支付了全款（或大部分房款），签订了《房产买卖合同》，并完成了网签备案，我们是“善意第三人”,理应拥有该房产的所有权。
- 房主邹某观点： 我和许某之间是民间借贷关系，那份《房产买卖合同》是担保合同，并非真实的买卖，许某诈骗了我的房产,我是真正的所有权受害者。
- 司法认定： 法院通常会认为，购房者与许某签订的合同，其真实目的是借贷而非买卖，因此不能直接认定购房者获得了物权，邹某作为原始所有权人，其权利受到侵害,有权要求追回自己的房产。
购房者 vs. 中间人/担保人（陈某）
- 购房者观点： 我们是直接把钱借给了许某，陈某是担保人，我们应该向许某追讨,陈某应承担连带责任。
- 陈某观点： 我是借了钱给许某，但我是用我自己的房产做的抵押，现在我的房子要被拍卖，而购房者的钱却可以直接向许某追讨,这不公平。
- 司法认定： 这是一个复杂的法律关系，购房者与陈某之间没有直接的合同关系，陈某的追偿权是向许某，而购房者的追偿权也是向许某，两者都是许某的债权人，但在破产清偿时,受偿顺序取决于债权性质和有无担保。
所有债权人 vs. 许某
- 这是最终的问题，许某的资产（包括她自己的房产和邹某的房产）远不足以偿还所有债务。
- 清偿顺序： 根据法律规定，有抵押担保的债权优先于普通债权，在本案中，邹某对许某的房产有“抵押权”（基于那份担保性质的买卖合同），陈某对自己房产有“抵押权”，而购房者对许某的债权，如果那份“阴合同”（借款合同）被认定为有效且没有抵押，那么就是普通债权,清偿顺序靠后。
- 最终结果： 大部分资金将血本无归，只有少数有优先受偿权的债权人（如邹某、陈某的抵押权人）可能从处置许某资产中获得部分补偿。

案件的影响与警示

南平诈骗房产案是一起典型的“以房诈骗”案件，其影响深远,给社会敲响了警钟：

对司法实践的挑战： 暴露了在“名为买卖、实为借贷”的复杂合同关系中，如何准确认定当事人真实意图、如何平衡各方善意第三人权益的难题。
对金融监管的警示： 揭示了民间借贷与房地产交易结合后可能产生的巨大风险,监管部门需要加强对这类跨界行为的监控。
对社会信用的冲击： 一个看似普通的房产交易，背后隐藏着层层叠套的骗局,严重破坏了社会信任基础。

给购房者的启示

作为普通购房者,如何避免陷入类似的骗局？

核实产权，绕过“中间人”： 买房一定要和房屋所有权人（房主）本人直接交易，核实对方的身份证、房产证（不动产权证），不要轻信任何“中间人”、“担保人”或“炒房团”的说法。
警惕“低价”和“特殊渠道”： 市场上没有免费的午餐，价格远低于市场价的房子，背后必然有猫腻，比如产权不清、有抵押、有查封等。
查清房屋“状态”： 在签订合同前，一定要去当地的不动产登记中心查询房屋的详细状态，包括：
- 是否存在抵押？
- 是否被查封？
- 是否已网签备案？
- 有多少共有权人？
警惕“阴阳合同”： 不要签订任何你并不完全理解的合同，对于“买卖合同”和“借款合同”并存的情况，一定要高度警惕,搞清楚交易的真实性质。
资金安全第一： 尽量通过资金监管或银行托管的方式支付房款，将钱款存入第三方监管账户，在房屋完成过户、产权转移到自己名下后，再由监管机构划给卖家,切勿将大额现金直接打给卖家或中介。
保留所有证据： 签订的每一份合同、沟通的每一条记录、支付的每一笔款项凭证,都要妥善保管。