楼顶维修费用，法律咋规定？

摘要： 下面我将从法律依据、费用分摊原则、特殊情况以及维权途径等方面,为您详细解读，核心法律依据主要依据是《中华人民共和国民法典》中的以下条款：《民法典》第二百七十一条：“业主对建筑物内的...

下面我将从法律依据、费用分摊原则、特殊情况以及维权途径等方面,为您详细解读。

核心法律依据

主要依据是《中华人民共和国民法典》中的以下条款：

1. 《民法典》第二百七十一条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

   • 解读：楼顶属于典型的“共有部分”，不属于任何一户业主的专有面积,所有业主都对其拥有共有权。

2. 《民法典》第二百七十三条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”

   • 解读：这是处理维修费用的核心条款，它规定了两个层次的原则：
     • 优先约定：业主管理规约》或《物业服务合同》中有明确的费用分摊约定,就按约定执行。
     • 法定原则：如果没有约定，则按业主专有部分面积所占比例分摊，这是最常见、最基础的计算方式。

3. 《民法典》第二百八十一条：“建筑物及其附属设施维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。”

   
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   • 解读：明确了维修资金的用途,楼顶维修是法定可以使用维修资金的情形之一。

费用分摊原则详解

楼顶维修费用的承担方，主要根据维修的性质和原因来确定,可以分为以下几种情况：

日常维护和小修小补（如防水层老化后的局部修补）

• 性质：这是为了维持楼顶的正常使用功能,属于所有业主的共同利益。
• 承担方：全体业主共同承担。
• 资金来源：
  1. 物业服务费：如果物业公司负责日常维护,这笔费用可能已经包含在您每月缴纳的物业费中。
  2. 公共收益：如果楼顶有广告位、公共停车位等产生的收益,可用于抵扣此类费用。
  3. 业主自筹：如果物业费和公共收益不足，则需要动用维修资金，或者在没有维修资金的情况下,由业主按比例临时分摊。

因部分业主原因导致的损坏（如某户业主在楼顶违规搭建、堆放重物或进行装修导致防水层破坏）

• 性质：这是由于个别业主的过错行为造成的，该业主是直接的责任人和受益人（如果其行为是为了自身便利）。
• 承担方：
  • 直接责任人：首先应由造成损坏的业主承担全部或主要维修费用。
  • 全体业主：如果损失扩大，导致整个楼顶都需要维修，那么超出部分应由该业主承担，而基础维修费用仍可由全体业主从维修资金中列支,之后可以向该业主追偿。
• 法律依据：这符合《民法典》中的侵权责任原则，即因过错行为造成他人财产损失的,应当承担赔偿责任。

因房屋质量问题（如开发商设计或施工缺陷）导致的楼顶漏水

• 性质：这是开发商在房屋建设期间留下的质量瑕疵,属于建筑主体结构或共有部分的保修范围。
• 承担方：开发商。
• 法律依据：根据《建设工程质量管理条例》，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年，在保修期内，维修费用应由开发商承担，业主应联合起来,要求开发商履行保修义务。

因不可抗力（如极端暴雨、地震）导致的损坏

• 性质：这不是任何人的过错,属于所有业主共同面临的损失。
• 承担方：全体业主共同承担。
• 资金来源：动用维修资金进行维修，如果维修资金不足,可能需要业主临时集资。

资金来源和使用流程

1. 维修资金（住宅专项维修资金）：

   • 这是楼顶维修最主要的资金来源，这是业主在购房时或之后缴纳的，专门用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造的资金。
   • 使用流程：
     1. 申请：由业主委员会、物业公司或相关业主向当地住建部门（或房管局）提出申请。
     2. 方案：制定维修方案和预算,并向全体业主公示。
     3. 表决：根据《民法典》规定，使用维修资金需要经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（“双三分之二”原则）。
     4. 施工与拨款：表决通过后,由维修资金管理部门审核并拨付资金进行维修。

2. 公共收益：

   如楼顶广告、电梯广告、公共区域停车费等，属于全体业主共有,可用于补贴物业费或支付小型维修。

   
   （图片来源网络，侵删）

3. 业主自筹：

   如果维修资金不足，且没有公共收益可用，就需要业主自行分摊，通常会通过业主大会或业主委员会,按照面积比例向每户收取。

业主的维权途径

如果您对楼顶维修费用的分摊有异议,可以采取以下步骤：

1. 协商沟通：首先与物业公司、邻居或业主委员会进行沟通，了解维修的必要性、预算和费用分摊方案，很多时候,信息不对称是矛盾的根源。
2. 查阅文件：要求查看《业主管理规约》、《物业服务合同》等文件，看其中是否有关于费用分摊的明确约定,这是判断责任归属的最直接依据。
3. 召开业主大会：如果涉及全体业主的利益，可以提议召开业主大会，进行公开讨论和表决,让所有业主共同决策。
4. 向政府部门投诉：
   • 如果物业公司不作为或乱作为，可以向当地的住房和城乡建设局（住建局）或房管局投诉。
   • 如果开发商拒绝履行保修义务，也可以向住建局投诉，或向市场监督管理局（负责建筑质量监管）反映。
5. 法律途径：
   • 如果协商和投诉都无法解决问题，可以向人民法院提起诉讼。
   • 对开发商：起诉其产品质量责任。
   • 对其他业主：如果个别业主拒绝承担其应承担的费用，其他业主或业委会可以起诉该业主,要求其履行义务。
   • 对物业公司：如果物业未尽到管理维护义务，造成损失,可以起诉其违约或侵权。

楼顶是大家的，修好了大家都受益，所以费用原则上大家平摊（按面积比例），但如果是因为某个人搞坏了，那这个人就要多出钱甚至全出，如果房子刚买没多久就漏水，找开发商准没错。

在实际操作中，建议您首先联合其他业主，成立或支持业主委员会,通过集体力量来维护自身合法权益。