在建工程查封适用哪些法律条文？

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摘要： 以下为您梳理相关的核心法律条文及其要点解读，核心法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》这是执行程序的根本大法,对查封的基本原则和程序做出了规定，第二百四十四条：被执行人未按执行通知...

以下为您梳理相关的核心法律条文及其要点解读。

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核心法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

这是执行程序的根本大法,对查封的基本原则和程序做出了规定。

第二百四十四条： 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况，人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产，人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。
- 解读： 这是法院采取执行措施（包括查封在建工程）的直接法律依据，只要被执行人未履行义务，法院就有权查封其财产，在建工程作为被执行人的财产之一，自然可以被查封。
第二百四十五条： 人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者其成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场，拒不到场的，不影响执行，被执行人是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加。
- 解读： 规定了查封时的在场通知程序，确保程序的合法性和透明性，但对于在建工程这类大型财产，即使相关人员不到场，查封依然有效。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

这是专门针对财产查封的最重要的司法解释,其中包含了大量关于在建工程查封的具体规定。

（图片来源网络，侵删）

第二条： 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
- 解读： 明确了查封对象，如果在建工程登记在被执行人（如开发商）名下，法院可以直接查封，如果登记在他人名下但由被执行人占有或实际控制，也可能被查封。
第五条： 人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用，当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；（三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；（四）未公开的发明或者未发表的著作；（五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；（六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；（七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、政府或者政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。
- 解读： 规定了豁免查封的财产范围，在建工程本身通常不属于豁免范围，但需要特别注意，在建工程中已售出的、用于被执行人及其所扶养家属基本居住的房屋，有特殊的保护规定（见下文）。
第六条： 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
- 解读： 这是针对“唯一住房”的“活封”制度，如果被执行人名下只有一套住房，法院可以查封（防止其转移），但不能直接强制执行（拍卖或变卖）以清偿债务，以保障其基本生存权，在建工程如果规划为住宅且是被执行人唯一住房，适用此条。
第七条： 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行。
（图片来源网络，侵删）
- 解读： 这是“唯一住房”的“活封”之外的例外，如果被执行人有超过生活必需的房产（包括在建工程），申请执行人可以申请执行，法院在保障其基本居住权后，可以拍卖该房产。
第十条： 查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者实际占有人，并在显著位置张贴公告。
- 解读： 这是针对在建工程查封最直接、最核心的规定之一。 在建工程通常没有完成初始登记，属于“尚未进行权属登记的建筑物”，法院查封时，必须：
  1. 通知管理人或实际占有人：通常是施工方、开发商或项目公司。
  2. 张贴公告：在工地的显著位置张贴查封公告，向外界公示该工程已被查封的状态，防止被转移、处置或破坏。
第二十三条： 查封地上建筑物的效力及于该建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人他人时，适用第十二条的规定。
- 解读： “房地一体”原则，法院查封在建工程时，其效力会自动及于该工程所占用的土地使用权，反之，查封土地使用权时，效力也及于其上的在建工程，除非土地使用权和在建工程的所有权分属不同主体（如土地抵押给银行，房屋属于开发商），此时需要分别处理。
第二十九条： 查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以采取加压、封门等不宜转移、毁损的查封措施。
- 解读： 规定了查封不动产的具体方式，对于在建工程，法院通常会采取张贴封条、发布公告、在工地入口加锁或派驻法警等措施，以物理方式阻止任何人进入和施工。
第三十条： 查封期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封的效力消灭。
- 解读： 规定了查封的期限，对于不动产（包括在建工程），首次查封的期限为三年，期限届满前，申请执行人需要向法院申请续封，否则查封效力自动解除。

查封在建工程的特殊考量与实践要点

查封的公示效力：张贴公告是查封在建工程的关键程序，公告具有向社会公众公示产权受限的效力，任何人都应知晓该工程已被查封，不得进行买卖、抵押、转让等处分行为。
对施工和融资的影响：
- 工程停工：查封后，项目通常无法获得新的银行贷款，施工单位的工程款支付也可能被冻结，极易导致工程烂尾。
- 融资与销售受限：被查封的在建工程无法作为抵押物进行融资，也无法进行预售或现房销售。
轮候查封：当多个债权人对同一被执行人的同一财产（如同一在建工程）申请查封时，会形成“轮候查封”，先查封的法院有处置权，后查封的法院不处置，当先查封的财产被处置后，轮候的查封自动转为正式查封。
查封的解除与置换：
- 解除：当债务履行完毕、申请执行人同意、查封期限届满未续封或存在错误查封等情况时，法院会解除查封。
- 查封财产置换：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条，如果被查封的财产是用于生产经营的设备、厂房等，若扣押、冻结会对企业的正常生产经营造成影响，法院可以允许被执行人继续使用，但不得转移、变卖，如果被执行人提供其他财产担保，也可以申请置换。