购房确认书有法律效力吗？

摘要： 购房确认书是具有法律效力的初步协议，它虽然不是最终的《商品房买卖合同》，但它一旦签订，就对买卖双方（购房者与开发商）产生了法律约束力,标志着购房交易的正式启动，下面我们从几个核心层...

购房确认书是具有法律效力的初步协议，它虽然不是最终的《商品房买卖合同》，但它一旦签订，就对买卖双方（购房者与开发商）产生了法律约束力,标志着购房交易的正式启动。

下面我们从几个核心层面来剖析其法律作用：

核心法律作用：锁定交易意向，产生约束力

购房确认书最核心的作用，就是将买卖双方初步达成的购房意向“固定”下来,使其从口头协商阶段进入具有法律约束力的书面阶段。

• 对购房者而言：

  1. 锁定房源和价格： 确认书通常会明确写明房屋的具体信息（如楼栋、单元、房号、面积）以及单价和总价，在房价波动频繁的市场中,这能防止开发商在您最终签约前将房子卖给他人或擅自涨价。
  2. 支付定金/订金： 确认书会约定购房者需要支付一笔款项，这笔款项的性质至关重要（详见下文“定金与订金的区别”）。
  3. 承担违约责任： 如果购房者无正当理由反悔，不打算继续购买这套房子，那么根据确认书的约定，他可能会丧失这笔款项,甚至需要承担其他违约责任。

• 对开发商而言：

  1. 约束自身销售行为： 开发商在确认书约定的期限内，不得将这套房子再卖给其他人，如果开发商“一房多卖”，将构成严重违约，购房者有权要求其双倍返还定金（如果约定的是“定金”）或返还已付所有款项（如果是“订金”）,并可以追究其其他违约责任。
  2. 履行后续义务： 开发商有义务在约定的时间内，准备好《商品房买卖合同》及相关文件,通知购房者前来正式签约。

关键条款的法律意义

一份规范的购房确认书通常会包含以下几个关键条款,这些条款的法律意义如下：

1. 当事人信息： 明确买卖双方的姓名、身份证号、联系方式等,是确定合同主体的基础。

2. 房屋基本情况： 详细列明房屋的坐落位置、楼栋号、房号、建筑面积等，这是确认交易标的物的核心,必须准确无误。

3. 房款总价： 明确总金额,这是计算后续款项和违约金的基数。

4. 定金/订金： 这是确认书中最关键、也最容易产生纠纷的部分。

   • 定金 (Earnest Money / Deposit)：

     • 法律性质： 是一种担保方式，具有“罚则”。
     • 法律依据： 《中华人民共和国民法典》规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
     • 作用： 约束双方，如果购房者违约，定金不退；如果开发商违约,购房者可主张双倍返还定金。
     • 注意： 定金金额不得超过主合同标的额（房款）的20%,超过部分不产生定金效力。

   • 订金 (Good Faith Deposit / Down Payment)：

     • 法律性质： 通常被视为预付款或诚意金,不具有担保的惩罚性质。
     • 法律依据： 目前法律没有对“订金”做出明确规定,实践中一般视为一种可以退还的款项。
     • 作用： 表达购房诚意，如果后续交易因任何一方原因未能达成（双方在正式合同条款上无法达成一致），无论哪方违约，订金原则上都应全额退还给购房者。

   签订确认书前，务必看清款项名称是“定金”还是“订金”,这直接关系到您的钱能否在交易失败时拿回来。

5. 后续签约安排： 明确约定双方应在何时、何地签署正式的《商品房买卖合同》，这为购房者设定了一个明确的预期,也为开发商设定了履约期限。

6. 违约责任： 约定如果一方违反了确认书的约定（如购房者不付定金、开发商“一房二卖”等），应承担何种责任,通常会与定金条款挂钩。

7. 协议生效与失效条件： 约定“若双方在X年X月X日前未能签署正式《商品房买卖合同》，则本确认书自动失效，定金/订金应予以退还”等。

购房确认书与《商品房买卖合同》的关系

很多人会混淆这两者,它们的关系可以这样理解：

简单流程：口头意向 → 签订《购房确认书》（预约）→ 签订《商品房买卖合同》（本约）→ 履行合同义务。

风险提示与注意事项

签订购房确认书是购房过程中非常关键的一步,务必谨慎：

1. 仔细阅读所有条款： 不要急于签字，逐字逐句阅读，特别是关于定金/订金、违约责任、签约期限的条款。
2. 核实房屋信息： 确认书上的房屋信息（房号、面积、朝向等）是否与沙盘、宣传资料一致,最好要求销售人员当面核对。
3. 警惕口头承诺： 销售人员的口头承诺（如“保证送车位”、“保证降价”等）在法律上很难取证，如确有重要承诺,应要求其以书面形式写入确认书或补充协议中。
4. 保留所有证据： 签署确认书、支付定金/订金的收据、转账凭证等，务必妥善保管,这些都是未来维权的重要证据。
5. 想清楚再签： 签订确认书意味着您已经做出了法律上的承诺，如果仅仅是“随便看看”，不确定是否购买，最好不要轻易签署,以免陷入纠纷。

购房确认书绝非一张可有可无的“废纸”，它是一份具有法律约束力的“预约合同”。 它的核心作用是锁定交易、锁定价格、明确违约后果，为后续的正式签约铺平道路，同时为双方设定了初步的“游戏规则”。

作为购房者，您必须充分认识到其法律效力，在签署前务必审慎评估自身情况，仔细阅读条款，明确“定金”与“订金”的区别,以最大限度地保护自己的合法权益。