开发商诈骗销售怎么办

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摘要： 非常理解您现在焦急和愤怒的心情,遇到开发商诈骗销售，这绝对是一场噩梦，但请不要慌张，一定要保持冷静，采取正确、合法的步骤来维护自己的权益，以下是针对“开发商诈骗销售”的详细应对指南...

非常理解您现在焦急和愤怒的心情,遇到开发商诈骗销售，这绝对是一场噩梦，但请不要慌张，一定要保持冷静，采取正确、合法的步骤来维护自己的权益。

（图片来源网络，侵删）

以下是针对“开发商诈骗销售”的详细应对指南，从紧急措施到法律途径，希望能帮助您理清思路，有效维权。

第一步：紧急处理与证据保全（至关重要）

这是所有后续行动的基础,证据是决定维权成败的关键。

立即停止一切付款：
- 如果发现诈骗迹象,立即停止支付任何形式的款项，包括但不限于定金、首付款、按揭款、装修款等，这是保护您财产安全的第一道防线。
全面收集和固定证据：
（图片来源网络，侵删）
- 书面合同类：
  - 《商品房买卖合同》/《认购书》/《订购单》： 这是最核心的法律文件。
  - 所有补充协议、附件： 仔细阅读，特别是关于户型、面积、装修标准、交房日期、违约责任的条款。
  - 开发商的宣传资料： 包括但不限于宣传册、楼书、沙盘模型照片/视频、户型图、广告海报、微信公众号文章、销售承诺的短信/微信聊天记录等，这些都是证明其虚假宣传的关键证据。
  - 付款凭证： 所有转账记录、收据、发票，务必保留原件。
  - 其他书面文件： 如业主公约、前期物业服务合同等。
- 沟通记录类：
  - 录音/录像： 这是非常有力的证据，在与销售人员、经理或开发商沟通时，在合法的前提下（不侵犯他人隐私）进行录音，在售楼处与销售人员的对话、与开发商协商的会议等。建议使用手机自带录音功能，清晰度高。
  - 微信/QQ聊天记录： 将所有与开发商、销售人员的聊天记录进行截图、录屏，并保存原始记录，不要删除。
  - 通话记录： 保留与开发商相关的通话详单。
  - 邮件： 保存所有往来的邮件。
- 现场证据类：
  - 现场照片/视频： 对与宣传不符的地方进行拍照和录像，
    - 虚假宣传： 沙盘模型与实际规划不符、样板间与交付标准不符、宣传的配套设施（如学校、商场、公园）未建设或已取消。
    - 工程质量问题： 墙体开裂、漏水、钢筋外露等。
    - 违规销售： 未取得《商品房预售许可证》就销售。
  - 购买票据： 保留所有购房相关的票据，如定金收据、首付款发票等。

第二步：分析诈骗行为，确定维权方向

“诈骗”是一个法律术语，需要明确开发商的具体行为是否构成诈骗，常见的诈骗或欺诈销售行为包括：

一房多卖： 将同一套房子卖给多个购房者。
无证销售： 在未取得《商品房预售许可证》的情况下，以“内部认购”、“排号”等名义收取定金或房款。
虚假宣传： 在广告和宣传中做出无法兑现的承诺，如“学区房”、“海景房”、“赠送面积”、“精装修交付”等，但实际交付时严重不符。
合同欺诈： 在合同中设置陷阱，如面积误差巨大、交付标准模糊、违约责任不对等。
违规抵押： 将已售出的房产再次抵押给银行或他人。
卷款跑路： 开发商资金链断裂，项目停工，老板失联。

您可以根据自己遇到的情况，判断属于哪种或哪几种行为，这将决定您后续维权的具体策略。

第三步：选择合适的维权途径（建议组合拳）

维权不是单一途径,而是需要多管齐下，形成压力。

集体行动，团结力量

联合其他购房者： 这是最有效的方法之一，一个人的力量是渺小的，但几十个、上百个购房者联合起来，就能形成巨大的舆论和法律压力。
- 建立维权群： 通过微信群、QQ群等方式，将所有受影响的业主聚集起来。
- 推选代表： 选举出几位有责任心、有能力的业主代表，负责对外沟通、信息收集和法律咨询。
- 统一行动： 集体收集证据、集体与开发商谈判、集体向政府部门投诉，效果远胜于单打独斗。

行政投诉与举报（向政府求助）

这是成本较低、见效相对较快的途径，目的是让政府介入，对开发商进行行政处罚，并督促其解决问题。

向住建局（房管局）投诉：
- 无证销售、违规预售、虚假宣传、一房多卖、违规抵押等。
- 作用： 住建局是房地产市场的监管机构，有权对开发商进行调查、罚款，甚至吊销其预售许可证。
向市场监督管理局投诉：
- 主要是虚假广告宣传，开发商的广告如果与事实严重不符，构成了商业欺诈。
- 作用： 市场监督管理局可以对开发商的虚假宣传行为进行查处。
向消费者协会（12315）投诉：
- 作用： 消协可以介入调解，帮助业主与开发商进行协商。
向信访部门反映情况：
- 作用： 如果以上部门处理不力，可以通过信访渠道将问题反映给更高级别的政府部门，引起重视。

如何投诉： 准备好您的证据材料（复印件即可），通过电话、网站、现场走访等方式向相关部门提交投诉，记得保留投诉回执。

法律途径（最彻底的解决方式）

如果行政投诉无效或开发商拒不履行,法律途径是最终保障。

发送律师函：
- 在采取诉讼前,可以聘请律师向开发商发送一封正式的《律师函》。
- 作用： 明确指出开发商的违法或违约行为，提出合理诉求（如解除合同、返还房款、赔偿损失等），并告知其若不解决将采取法律行动，这能给开发商施加巨大的心理和法律压力，有时能促成和解，避免漫长的诉讼。
提起诉讼：
- 这是最核心、最有效的维权手段。
- 诉讼请求通常包括：
  - 确认合同无效或解除合同： 如果构成欺诈或合同违法，可以请求法院确认合同无效或撤销合同，并要求开发商返还全部已付房款及利息。
  - 要求承担违约责任： 如果合同有效但开发商未按约定履行（如逾期交房、房屋质量不符等），可以要求其支付违约金。
  - 赔偿损失： 包括直接损失（已付房款利息）和间接损失（如租房费用、房价下跌造成的差价损失等，需有证据支持）。
- 注意事项：
  - 诉讼时效： 一般为3年，从您知道或应当知道权利受到损害之日起计算，务必注意时效，不要错过。
  - 财产保全： 在起诉的同时或起诉前，可以向法院申请财产保全，查封、冻结开发商的银行账户或项目资产，这能有效防止开发商转移资产，确保将来判决能够执行。
  - 集体诉讼： 如果涉及人数众多，可以提起代表人诉讼，由几位业主代表代表全体业主进行诉讼，降低成本，提高效率。