共用墙法律归属如何界定？

摘要： 核心法律依据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：处理相邻关系，应当遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，第二百八十九条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨...

核心法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》

   
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   • 第二百八十八条：处理相邻关系，应当遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。
   • 第二百八十九条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
   • 第二百九十条至第三百零六条：这些条款详细规定了用水、排水、通行、通风、采光、噪音、安全等方面的相邻关系义务,是处理共用墙问题的根本大法。

2. 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释

   该解释对业主专有部分、共有部分（包括墙体）的界定、使用、维修、费用分担等作出了具体规定。

共用墙的法律地位与权属界定

这是处理共用墙问题的第一步，也是最关键的一步,共用墙的权属主要分为以下几种情况：

共有墙（最常见的情况）

• 定义：指分隔两个独立产权单元（如两户相邻的公寓、上下楼的住宅）的墙体,该墙体同时为两个单元的结构承重部分。
• 权属：根据《民法典》第二百七十一条和司法解释，共有墙属于业主共有部分。
• 特点：
  • 双方共有：相邻双方对墙体享有平等的、不可分割的所有权。
  • 共同维护：任何一方不得擅自改变其结构、外观或用途（不能擅自开门、开窗、拆除或打洞）。
  • 费用共担：因维护、修缮、翻新等产生的费用，由相邻双方共同承担，通常是平均分担,除非有特别约定或一方过错导致损坏。

专有墙（单方所有）

• 定义：指位于房屋最外侧，仅作为一户房屋的外墙,而不与另一户相邻的墙体。
• 权属：该墙体属于该户业主的专有部分。
• 特点：
  • 业主有权在不影响建筑主体结构安全和不违反物业管理规定的前提下，决定如何使用和装饰该墙面（如安装空调外机、悬挂外置物品等）。
  • 维修费用由该户业主自行承担。

约定墙

• 定义：通过购房合同、补充协议、物业管理规约或相邻双方签订的书面协议,明确约定了墙体的归属和使用方式。
• 权属：以约定为准。
• 特点：
  • 这种约定优先于法定，开发商可能在合同中约定，虽然某墙是承重墙,但其维修费用由其中一方承担。
  • 必须合法，不得损害国家、集体或他人的利益,也不能违反建筑安全规范。

共用墙的主要权利与义务

明确了权属后,相邻双方的权利义务就清晰了。

对共有墙的权利

• 使用权：双方均有权在合理范围内使用墙体，可以在内墙一侧进行装修、悬挂物品、安装电视等。
• 收益权：理论上共有墙也产生收益（如广告），但实践中较少见,通常归双方共有。
• 修缮权：双方均有权要求对方共同参与对墙体的必要修缮。

对共有墙的义务（核心）

• 维护义务：双方都有义务维护墙体的完好和安全,防止其损坏。
• 不得擅自改变结构：这是最重要的义务，任何一方都不得擅自拆除、改动、打洞、开门或开窗，因为这会破坏建筑物的结构安全,危害双方乃至整栋建筑的安全。
• 费用分担义务：
  • 正常维修与保养：如粉刷、小面积修补等,费用由双方平均分担。
  • 重大修缮：如墙体出现结构性问题、严重渗水、开裂等需要专业施工的大修,费用由双方平均分担。
  • 因一方过错导致的损坏：如果一方的行为（如不当装修、漏水）导致墙体损坏，则全部维修费用由过错方承担。
• 容忍义务：在另一方进行必要的修缮时，另一方应提供必要的便利和容忍,不得无理阻挠。
• 不得侵害对方权益：在装修或使用墙体时，不得影响对方的正常生活（如制造过大噪音、粉尘污染等）。

常见纠纷与处理方式

纠纷类型

• 装修纠纷：一方未经同意，在共用墙上开门、开窗、做壁柜,或拆除部分墙体。
• 漏水纠纷：一方的管道（如水管、暖气管）破裂导致墙体渗水,损坏了另一方的墙面和家具。
• 费用分担纠纷：一方拒绝承担墙体维修费用,或认为对方应承担更多费用。
• 噪音/震动纠纷：一方在墙体上安装大型家电（如中央空调、新风系统）或进行装修,产生的噪音和震动影响另一方。

处理方式（按顺序推荐）

1. 友好协商：这是最理想、成本最低的方式，双方应本着“团结互助、公平合理”的原则，直接沟通,解决问题。
2. 调解：如果协商不成，可以请求居民委员会、村民委员会、街道办事处或人民调解委员会进行调解，他们作为第三方,更容易促成和解。
3. 行政投诉：如果涉及建筑安全、违规搭建等问题，可以向住房和城乡建设局（住建局）、城市管理综合行政执法局（城管）等行政部门投诉,要求其进行查处。
4. 诉讼：如果以上方式都无法解决，可以向人民法院提起诉讼，在诉讼中，你需要：
   • 提供证据：如购房合同、房产证（证明房屋权属和墙体的位置）、照片/视频（证明墙体的现状和损坏情况）、与对方的沟通记录、评估报告（证明维修费用）、专业鉴定报告（证明损坏原因和结构影响）等。
   • 明确诉求：是要求对方停止侵害、恢复原状、赔偿损失,还是要求对方分担维修费用。

特别提示与建议

1. 购房时务必看清图纸：在购买新房或二手房时，仔细查看开发商提供的设计图纸，明确标注哪些是“共有墙”，哪些是“专有墙”。
2. 签订书面协议：如果对共用墙的使用、维修、改造有特殊约定（一方承担全部费用以换取对墙面的独占使用权），务必签订书面协议,并最好进行公证。
3. 装修前申请并备案：进行任何涉及墙体、承重结构的装修前，必须向物业公司申请，并获得批准,装修方案最好由有资质的设计单位出具。
4. 保留证据：在发生纠纷时，沟通记录（微信、短信）、照片、视频、专业鉴定报告等都是维护自己权益的有力证据。
5. 寻求专业帮助：如果问题涉及建筑结构安全，务必咨询结构工程师或专业鉴定机构,不要自行判断。

共用墙的法律规定核心在于“共有”和“安全”，作为相邻方，您既享有使用墙体的权利，也负有维护墙体安全、不擅自改变其结构、合理分担费用的义务，处理相关纠纷时，应优先选择协商和调解，必要时果断通过法律途径维权,以保障自身合法权益和居住安全。