一房二卖，房子归谁？违约责任如何承担？

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摘要： “一房二卖”指的是房屋所有权人（卖方）先后与两个不同的买方签订两份房屋买卖合同，并将房屋实际交付给其中一个买方,或者为两个买方都办理了过户登记手续，法律后果会根据不同的情况，从卖方...

“一房二卖”指的是房屋所有权人（卖方）先后与两个不同的买方签订两份房屋买卖合同，并将房屋实际交付给其中一个买方,或者为两个买方都办理了过户登记手续。

（图片来源网络，侵删）

法律后果会根据不同的情况，从卖方、买方（已得房者和未得房者）两个维度进行分析。

对卖方（违约方）的法律后果

卖方是“一房二卖”行为的实施者，其行为构成根本违约,将面临以下严厉的法律责任：

民事责任（核心）

这是卖方最主要的责任，通常包括违约责任和侵权责任的竞合,买方有权选择对自己最有利的诉由。

继续履行合同（可能性极低）：
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- 前提： 房屋尚未交付给任何一方，且卖方仍有能力履行合同（房屋未被查封、抵押）。
- 难点： 在“一房二卖”中，房屋通常已经被卖给了其中一方，因此要求卖方继续履行对另一方的合同几乎不可能，法院通常会判决解除合同,并追究违约责任。
解除合同，返还已付房款及利息：

这是未得房买方最基本的要求，卖方必须解除与未得房买方的合同，并将其已支付的购房款、定金等全部返还,并支付相应的利息。
支付违约金：
- 如果合同中明确约定了违约金的数额或计算方式，买方可以要求卖方支付违约金,这是对买方交易机会损失的补偿。
- 注意： 违约金和定金罚则不能同时适用（即不能既要违约金又要双倍返还定金）,买方只能选择其一。
双倍返还定金：
（图片来源网络，侵删）
- 如果合同中约定了定金，且买方已经支付了定金，那么卖方“一房二卖”的行为导致合同目的无法实现，构成根本违约，根据《民法典》规定,卖方应当双倍返还定金。
- 选择权： 买方可以选择适用“双倍返还定金”或“支付违约金”,哪个对自己更有利就选哪个。
赔偿损失（损害赔偿）：
- 当违约金或定金不足以弥补买方全部损失时，买方还可以要求卖方赔偿损失，这部分损失包括：
  - 直接损失： 为购买房屋支出的合理费用，如中介费、评估费、贷款手续费等。
  - 间接损失（可得利益损失）： 由于房价上涨，买方不得不以更高的价格重新购买房屋而造成的差价损失。这是“一房二卖”中赔偿的重点和难点，法院会根据具体情况（如房价涨幅、买方是否积极寻找替代房屋等）酌情判定。

行政责任

罚款： “一房二卖”属于不诚信行为，违反了《城市房地产管理法》等相关规定,住建部门可以根据情节轻重对卖方处以罚款。

刑事责任（极端情况）

合同诈骗罪： 如果卖方在签订合同时就具有非法占有对方购房款的目的，在收取房款后根本没有履行合同的意愿，而是将款项挪作他用或挥霍，并且金额较大，那么其行为可能构成合同诈骗罪。
- 关键点： 主观上是否具有“非法占有目的”，卖方将两笔房款都收走，或者收到第一笔房款后立即消失，这种情况被认定为诈骗的可能性很大，如果卖方只是因为房价上涨而反悔，想卖给更高出价的人，通常首先被认定为民事违约,而非刑事犯罪。

对买方（已得房者和未得房者）的法律后果

对已得房买方的法律后果

已得房买方是最终的胜利者,其权利受到优先保护。

房屋所有权确认：
- 核心原则： “物权优先于债权”，房屋所有权以不动产登记（过户）为设立要件。
- 已办理过户登记。 无论房屋是否交付，只要已过户到该买方名下，他就拥有了合法的房屋所有权,其他任何人都无权要求他搬离。
- 已合法占有房屋。 如果该买方已经合法占有房屋（例如已入住），但尚未办理过户，而另一买方仅签订了合同但未占有也未过户，那么已占有房屋的买方通常也会受到法律保护，其权利优先于仅签订了合同的买方,因为占有是公示物权的一种方式。
对卖方的权利： 已得房买方虽然保住了房子，但卖方违约在先，他同样有权要求卖方承担合同约定的违约责任，但实践中，由于合同目的已经实现（得到了房子），买方通常不会再追究卖方的其他违约责任,除非合同有特殊约定。

对未得房买方的法律后果

未得房买方是受害者，其权益受到侵害,但法律提供了救济途径。

合同权利的丧失： 由于房屋所有权已归属于他人，其与卖方签订的买卖合同因“客观上无法履行”而被法院判决解除。
获得经济赔偿： 如上所述，他有权要求卖方返还房款、支付违约金/双倍定金,并赔偿包括房价差价在内的损失。
对已得房买方的权利： 未得房买方不能直接要求已得房买方搬离或交出房屋，因为已得房买方是合法的所有权人,他的所有索赔对象都只能是卖方。

关键问题：谁最终能得到房子？

判断谁最终能拿到房子,遵循以下优先顺序：

已办理过户登记的买方 > 已合法占有房屋的买方 > 仅签订合同的买方。
多个买方均未办理过户，但均已合法占有： 通常会综合考虑合同签订先后、付款比例、是否实际居住等因素，由法院自由裁量,但已占有一方优势明显。
多个买方均未占有也未过户： 权利平等，谁先起诉并采取财产保全措施（查封房屋），谁就在后续的执行中更有可能获得房屋，但这并非绝对,法院仍会综合判断。

给买方的风险防范建议

作为购房者，如何避免陷入“一房二卖”的陷阱？

尽职调查：
- 查询房产档案： 前往当地不动产登记中心查询房屋的“档案信息”，确认房屋是否存在抵押、查封等权利限制。
- 核实卖方身份： 核对卖方的身份证、房产证（或不动产权证）上的信息是否一致。
签订严谨的合同：
- 明确违约责任： 在合同中详细约定“一房二卖”等严重违约行为的违约金计算方式,最好能覆盖房价上涨的风险。
- 约定高额定金： 支付一定数额的定金，并明确约定“卖方任何原因导致无法过户，均需双倍返还定金”。
尽快办理过户登记：
- 核心步骤： 合同签订和支付房款只是债权行为，只有完成过户登记才能取得物权，不要因为各种原因拖延过户,这是保护自己最有效的方式。
及时办理网签备案：

在很多城市，房屋买卖合同需要进行“网签备案”，备案后的合同具有一定的公示效力,可以有效防止卖方在同一时间内将房屋再次出售给他人。
及时占有房屋：

在条件允许且合同约定的情况下，尽早合法占有房屋（如办理交接、入住）,这可以作为你拥有物权的有力证据。
资金安全：
- 资金监管： 尽量通过银行“资金监管账户”或“履约保证金”等方式支付房款，确保在房屋完成过户登记前，房款由第三方（如银行）保管,安全有保障。