物业服务范围法律规定有哪些？

摘要： 核心法律依据物业服务范围的主要法律依据是《中华人民共和国民法典》，特别是其中的“物权编”和“合同编”，《民法典》第九百四十二条：这是规定物业服务人（物业公司）主要义务的核心条款，《...

核心法律依据

物业服务范围的主要法律依据是《中华人民共和国民法典》，特别是其中的“物权编”和“合同编”。

1. 《民法典》第九百四十二条：这是规定物业服务人（物业公司）主要义务的核心条款。
2. 《民法典》第九百四十四条：规定了业主的主要义务，主要是支付物业费。
3. 《民法典》第九百四十五条：规定了业主对共有部分的使用权利。
4. 《民法典》第九百四十六条：规定了业主解聘和选聘物业公司的权利。

地方性的《物业管理条例》（如《北京市物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等）和《业主管理规约》也是具体化和细化物业服务范围的重要依据。

物业服务范围的核心原则

根据法律规定,物业服务范围主要遵循以下两个核心原则：

合同约定原则（首要原则）

物业服务的具体范围,首要依据是物业服务合同，开发商或业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》中，会详细列明服务的具体项目、标准、频次和费用。

• 法律依据：《民法典》第九百三十八条规定，物业服务合同一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
• 实践意义：如果您对物业服务的范围有疑问，第一步就是查看您与物业公司签订的《物业服务合同》，合同中没明确约定的，物业公司通常没有义务提供。

法定原则（兜底原则）

物业服务合同》对某些事项没有约定或约定不明确，那么就要适用法律的规定，法律为物业公司设定了一些基础性、兜底性的义务。

法律规定的具体物业服务范围（法定范围）

根据《民法典》第九百四十二条的规定，物业服务人的主要义务包括以下几个方面：

建筑物及其附属设施的维修、养护和管理

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  • 公共部分：住宅楼的外墙、屋顶、楼梯间、走廊、电梯、公共照明、消防设施、供水供电供暖的主管线等。
  • 附属设施：小区内的道路、绿地、化粪池、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备等。
• 目标：确保这些设施设备能够正常、安全运行。

公共绿化的养护和管理

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  对小区内属于全体业主共有的草坪、树木、花卉等进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等日常养护工作。

• 目标：保持小区环境的整洁与美观。

公共区域内的清洁卫生、垃圾清运以及动物和禽畜饲养等疫病防治管理

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  • 清洁卫生：定期清扫楼道、电梯、大堂、小区道路、公共卫生间等公共区域。
  • 垃圾清运：设置垃圾桶（站），并负责将生活垃圾清运至指定的垃圾处理场所。
  • 动物疫病防治：对小区内流浪动物进行必要的管控，配合相关部门进行疫病防治工作。
• 目标：维护小区公共卫生，保障业主健康。

维护物业管理区域内的公共秩序和消防安全防范

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  • 公共秩序：包括门岗值守、车辆进出管理、巡逻、制止违规装修、制止在公共区域堆放杂物等。
  • 消防安全：定期检查、维护消防设施（如灭火器、消防栓、烟感报警器），确保消防通道畅通，组织消防演练等。
• 目标：保障小区的人身和财产安全。注意：物业公司的责任是“防范”，而不是像警察一样承担抓捕罪犯的“安保”责任。

对物业使用、维护和管理等方面的违法行为进行劝阻、制止

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  当业主或住户有违章搭建、私改房屋结构、占用消防通道、高空抛物、噪音扰民等行为时，物业公司有义务进行劝阻、制止，并及时向有关行政主管部门（如城管、住建、公安等）报告。

• 目标：维护小区的正常管理秩序和公共利益。

法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项

• 这是一个兜底条款，意味着如果法律有其他规定，或者合同中有其他合法的约定，物业公司也必须履行。
• 常见例子：合同中可能约定代收快递、管理小区会所、提供代泊车服务等，只要不违法且业主同意，都应履行。

物业服务范围之外的“灰色地带”与常见误区

很多纠纷源于对服务范围的误解,以下是一些常见的不属于法定或合同约定的物业服务范围的情况：

1. 业主户内自用设施的维修：

   • 不属于：家中水龙头坏了、马桶堵塞、灯泡不亮、门窗损坏、墙内水管漏水等，这些属于业主户内自用部分，维修责任和费用由业主自己承担。
   • 特殊情况：如果是因为公共主管道破裂导致业主户内受损，则维修责任在物业公司，费用可从维修资金中列支。

2. 业主个人财产的保管责任：

   • 不属于：物业公司对业主停放在小区内的车辆、电动车、摩托车，以及放在楼道或家中的贵重物品（如金银首饰、现金等）没有保管责任，除非双方签订了额外的有偿保管合同。

3. 个人人身安全保证：

   • 不属于：物业公司提供的是“安全防范”服务，而不是“安全保证”服务，他们通过巡逻、监控等措施降低风险，但不能完全杜绝犯罪事件的发生，如果因物业公司未尽到基本的安全防范义务（如监控失效、门禁损坏未及时修复）导致业主被盗或受伤，物业公司需要承担相应的赔偿责任。

4. 无偿的“有偿服务”：

   • 不属于：像开锁、疏通管道、家电维修等，物业公司通常只提供有偿的或代为联系的服务，需要业主自行支付费用，这属于增值服务，不是免费的。

业主的权利与义务

物业服务的有效运作,离不开业主的配合。

业主的主要权利（《民法典》第九百四十五条）：

• 合理使用权：业主可以依据《业主管理规约》或物业服务合同，合理使用公共部分、公共设施和公共绿地。
• 监督权：有权监督物业公司履行服务合同的情况。
• 知情权：有权知悉物业服务的具体内容、收费标准、公共收益的使用情况等。
• 解聘权：业主共同决定，可以解聘和选聘新的物业公司。

业主的主要义务（《民法典》第九百四十四条）：

• 支付物业费：这是最核心的义务，业主应当按照约定向物业公司支付物业费，逾期不支付的，物业公司可以催告，甚至可以通过诉讼等方式追讨。
• 遵守规定：遵守业主管理规约，维护小区的公共秩序和环境卫生。
• 合理使用物业：不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

给业主的建议：

1. 仔细阅读：签订购房合同时，仔细阅读开发商前期约定的物业服务内容；成立业委会后，认真审核《物业服务合同》草案。
2. 明确沟通：对不清楚的服务范围，及时向物业公司书面咨询并要求其明确答复。
3. 保留证据：在维权时，注意保留合同、缴费凭证、沟通记录、现场照片/视频等证据。
4. 依法维权：如认为物业公司服务不到位，应通过业主委员会、向街道/居委会投诉、提起诉讼等合法途径解决，而不是采取拒缴物业费等错误方式。

希望这份详细的梳理能帮助您全面了解中国法律关于物业服务范围的规定。