一房两卖如何定性为合同诈骗？

摘要： 民事欺诈（不构成犯罪）合同诈骗罪（构成犯罪）下面我将为您详细解释这两者的区别，民事欺诈（民事纠纷）核心特征：行为人主观上是为了履行合同，但因客观原因无法实现，或想通过“一房两卖”来...

1. 民事欺诈（不构成犯罪）
2. 合同诈骗罪（构成犯罪）

下面我将为您详细解释这两者的区别。

民事欺诈（民事纠纷）

核心特征：行为人主观上是为了履行合同，但因客观原因无法实现，或想通过“一房两卖”来获取额外利益，但最终目的是想解决债务或完成交易，而非非法占有购房款。

具体表现：

• 主观目的： 卖方确实想把房子卖出去，拿到钱后用于解决自己的财务困境（如还债、投资等），或者他自己也遇到了麻烦（比如房子被查封、资金链断裂），导致无法交付，他并没有从一开始就打算“白拿钱不给房”。
• 后续行为： 在“一房两卖”后，卖方可能会试图弥补，
  • 积极与其中一个买方协商,退还房款并支付违约金。
  • 用后一个买方的房款去解决前一个买方的问题（比如赎回房屋）。
  • 虽然无法交付房屋，但确实将房款用于了与购房相关的用途（如偿还银行贷款）。
• 法律后果： 这属于民事纠纷，两个购房合同都是有效的，但无法履行的合同需要承担违约责任，未拿到房子的买方可以起诉卖方，要求：
  • 解除合同
  • 返还已支付的购房款
  • 支付违约金
  • 赔偿损失（如房价上涨的差价损失等）

简单比喻： 就像一个借了高利贷的人，为了还债，把自己的手表先后抵押给了两个人，他不是想诈骗，只是想借钱周转,但最终无力偿还。

合同诈骗罪（刑事犯罪）

核心特征：行为人主观上以非法占有为目的，根本没有打算交付房屋，签订合同只是一个骗取购房款的手段。

具体表现：

• 主观目的： 从一开始就抱着“骗钱跑路”的心态，卖方知道或应当知道自己没有能力交付房屋，或者根本不打算交付，利用房屋买卖合同作为幌子，骗取购房款用于个人挥霍、偿还其他无关债务,或直接携款潜逃。
• 后续行为： 在拿到钱后，卖方会采取一系列逃避行为，
  • 收到房款后，立刻失联、更换手机号、搬离住处。
  • 将房款用于赌博、奢侈消费等与购房完全无关的活动。
  • 在签订合同时就提供虚假的产权证明，或明知房屋已被查封、抵押而隐瞒事实。
  • 在被一个买方发现后,又用同样的手法去骗取更多人的钱。
• 法律后果： 这属于刑事犯罪，公安机关可以立案侦查，检察院提起公诉，法院会以合同诈骗罪追究卖方的刑事责任，量刑标准根据诈骗数额而定，最高可判处无期徒刑，受害人可以通过刑事附带民事诉讼,要求返还财产和赔偿损失。

简单比喻： 就像一个骗子，根本没有手表，却谎称自己有块名表，先后向两个人“抵押”借钱,拿到钱后就消失了。

如何区分？关键看“主观目的”

在实践中，区分民事欺诈和合同诈骗的关键在于证明卖方“主观上是否具有非法占有目的”,法院和公安机关会根据以下客观事实进行综合判断：

结论与建议

“一房两卖”是一个灰色地带，其法律定性非常复杂,需要根据具体案情来分析。

• 如果您是购房者：

  • 保留证据： 保留好所有合同、付款凭证、沟通记录（微信、短信、录音等）。
  • 立即行动： 一旦发现房屋被“二卖”，应立即咨询律师，判断对方是违约还是诈骗，如果是诈骗，应立即向公安机关报案；如果是违约，应立即向法院提起民事诉讼，申请财产保全（查封房屋）,防止卖方转移资产。
  • 不要私下和解： 不要轻易与卖方达成私下和解，这可能让您丧失追究其刑事责任的权利,也无法最大程度地保障您的民事赔偿。

• 核心要点：

  • 一房两卖，不等于合同诈骗。 它首先是一个违约行为，是否上升为犯罪行为，取决于卖方是否“以非法占有为目的”。
  • 在司法实践中，对于“主观目的”的认定是难点，需要强有力的证据来支撑,证据的收集至关重要。

遇到“一房两卖”的情况，应第一时间寻求专业律师的帮助,通过法律途径维护自己的合法权益。