居间合同合法要点有几个？

摘要： 核心要点一：合同主体资格合法（双方都必须是适格主体）这是合同有效的基本前提，居间人：必须是能够独立承担民事责任的法人、非法人组织或自然人，居间人可以是专业的中介机构（如房产中介、猎...

核心要点一：合同主体资格合法（双方都必须是适格主体）

这是合同有效的基本前提。

• 居间人：必须是能够独立承担民事责任的法人、非法人组织或自然人，居间人可以是专业的中介机构（如房产中介、猎头公司），也可以是个人，但关键在于，居间人必须具备相应的知识和能力来完成委托事项,并且不能是法律法规禁止从事居间活动的主体。
• 委托人：也必须是具有相应民事行为能力的主体，委托出售房产的业主必须是房屋的合法所有权人或有权处分人；委托招聘的公司必须是有合法经营资格的企业。

法律依据：《民法典》第一百四十三条、第一百四十四条，规定了民事法律行为的有效条件,其中就包括行为人具有相应的民事行为能力。

核心要点二：意思表示真实（合同内容是双方真实意愿的体现）

不能是在欺诈、胁迫、重大误解的情况下订立的,也不能是显失公平的。

• 欺诈：中介故意隐瞒房屋的重大瑕疵，或者夸大房屋的优点,诱使委托人签订合同。
• 胁迫：一方以给另一方或者其近亲属的生命、身体、健康、名誉、财产等方面造成损害为要挟,迫使对方签订合同。
• 重大误解：委托人误将某处房产当成另一处房产委托中介出售。
• 显失公平：中介利用自己的优势地位，约定了过高的佣金,而委托人无法选择或协商。

法律依据：《民法典》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十一条，规定了因欺诈、胁迫、重大误解或显失公平而订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

核心要点三：合同内容明确、具体（避免口头约定，关键条款要清晰）

《民法典》虽然不强制要求居间合同必须采用书面形式，但为了明确权利义务、避免纠纷，强烈建议采用书面形式,一份合法且完善的居间合同应包含以下核心条款：

1. 当事人信息：居间人和委托人的姓名/名称、住所、联系方式等。
2. 委托事项：必须清晰、具体，是“出售位于XX市XX区XX路XX号，建筑面积100平方米的住宅”，而不是笼统的“出售一套房子”，委托事项越明确,越能避免后续争议。
3. 居间报酬（佣金）：
   • 金额或计算方式：必须明确是固定金额还是按比例计算。
   • 支付条件：这是最关键的一点之一，合法的合同应明确佣金是在“促成合同成立”后支付，这里的“合同成立”通常指委托人与第三方（如买家、求职者）签订了正式的买卖合同、租赁合同或劳动合同。
   • 支付时间：明确是在合同成立后立即支付，还是在某个特定时间点（如过户后）支付。
   • 未促成合同的处理：明确如果居间人未促成合同成立，委托人是否需要支付报酬或必要费用，未促成则无报酬，但可以要求报销居间过程中产生的必要费用（如交通费、通讯费等）,但前提是合同中有明确约定或费用已实际发生。
4. 居间人的义务：
   • 报告义务：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
   • 尽力义务：居间人应当尽力提供媒介服务,促成合同成立。
   • 忠实义务：居间人不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,这是居间人最重要的诚信义务。
5. 保密义务：双方都应对在合同履行过程中知悉的对方商业秘密或个人隐私负有保密义务。
6. 违约责任：明确约定一方违约时应承担的责任，例如支付违约金、赔偿损失等。

法律依据：《民法典》第九百六十二条（居间人报告义务）、第九百六十三条（故意隐瞒的责任）、第九百六十四条（未促成合同的报酬请求权）、第九百六十五条（委托人“跳单”的责任）。

核心要点四：遵守法律法规的强制性规定（合同内容不能违法）

不能违反法律、行政法规的强制性规定,也不能违背公序良俗。

• 禁止“跳单”：这是《民法典》明确规定的，委托人与中介签订合同后，如果中介人已经完成了报告订立合同的媒介义务，委托人利用了该中介人提供的交易机会或者媒介服务，然后绕开中介人直接与第三方订立了合同，仍然应当按照约定向中介人支付报酬，除非委托人能证明存在“另有约定”或“未利用该服务”的情形。
• 禁止非法交易：居间合同所指向的交易本身必须是合法的，不能是居间买卖枪支、毒品、假币等违禁品，或居间进行房屋的“阴阳合同”交易。
• 佣金合理：虽然法律没有规定佣金的固定比例，但如果佣金约定得过高，显失公平,委托人可以请求法院或仲裁机构予以适当调整。

法律依据：《民法典》第九百六十五条（“跳单”条款）。

核心要点五：居间人不得从事恶意行为

居间人作为中介，其行为必须合法合规,不能损害委托人或第三方的利益。

• 禁止“吃差价”：在房产中介等领域，居间人（中介）不能同时作为买方和卖方，通过低买高卖的方式赚取差价，这损害了委托人的利益,是典型的违法行为。
• 禁止虚假宣传：不能发布虚假房源信息、夸大房屋优点、隐瞒房屋缺陷等。
• 禁止泄露隐私：不得泄露委托人或第三方的个人信息。

法律依据：《民法典》第七条（诚信原则）、第八条（公序良俗原则）以及关于居间人忠实义务的规定。

一份合法的居间合同，就是要在主体合格、意思真实、内容明确、程序合规、不违法的前提下签订，对于委托人而言，签订合同时务必仔细阅读条款，特别是关于佣金支付条件和“跳单”条款；对于居间人而言，核心是诚实守信、如实报告、忠实履职。

如果您在实际操作中遇到复杂情况，强烈建议咨询专业律师,以更好地保护自身权益。