解除租赁合同的法律规定有哪些？

摘要： 协议解除：双方协商一致，法定解除：出现法律规定的情形,一方有权单方面解除合同，约定解除：合同中事先约定了解除条件,条件成就时解除，下面我们详细展开说明， 协议解除这是最简单、最常见...

1. 协议解除：双方协商一致。
2. 法定解除：出现法律规定的情形,一方有权单方面解除合同。
3. 约定解除：合同中事先约定了解除条件,条件成就时解除。

下面我们详细展开说明。

协议解除

这是最简单、最常见的方式。

• 法律依据：《民法典》第五百六十二条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”
• 具体操作：出租人和承租人通过友好协商，共同达成解除合同的意愿，并签订一份《租赁合同解除协议》。
• 关键点：
  • 必须双方同意：任何一方都不能单方面决定协议解除。
  • 书面形式为佳：虽然口头协议也可能有效，但为了明确双方权利义务（如押金退还、费用结算、违约责任等），强烈建议采用书面形式,并由双方签字盖章。
  • 内容明确：解除协议应明确写明合同解除的日期、押金和租金如何处理、房屋交接事宜等。

法定解除

这是指当出现法律明确规定的情形时，一方当事人有权通知另一方解除合同,无需对方同意。

（一） 承租人可以单方解除合同的情形

根据《民法典》第七百三十一条,承租人在以下两种情况下可以随时解除合同：

1. 租赁物危及安全或健康：

   
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   • 情形：租赁的房屋存在严重质量问题，如危房、甲醛严重超标、电路老化有火灾风险等,危及承租人或其家人的安全或健康。
   • 法律依据：《民法典》第七百三十一条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”
   • 注意：这是承租人的法定权利，即使承租人在签约时知道房屋有问题,依然可以主张解除。

2. 租赁物有瑕疵，影响正常使用：

   • 情形：房屋的某个部分或设施存在瑕疵，导致承租人无法实现合同目的，合同约定用于开设餐馆，但厨房没有排烟管道,无法正常营业。
   • 法律依据：《民法典》第七百三十一条（后半段）及第五百六十三条第一款第四项（因不可抗力致使不能实现合同目的）的延伸理解，实践中，如果瑕疵导致合同目的根本无法实现,法院通常会支持承租人解除合同。

（二） 出租人可以单方解除合同的情形

出租人解除合同的权利通常与承租人的违约行为直接挂钩，主要依据《民法典》第七百二十九条和第七百三十一条。

1. 承租人擅自改动房屋结构：

   • 情形：承租人未经出租人书面同意,擅自拆改房屋主体结构或承重墙。
   • 法律依据：《民法典》第七百一十六条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。” （实践中，出租人通常会以此为由要求解除合同）

2. 承租人擅自转租：

   
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   • 情形：承租人未经出租人同意,将房屋转租给第三方。
   • 法律依据：《民法典》第七百一十六条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
   • 注意：如果出租人在知道转租后六个月内没有提出异议，则视为同意转租,不能再以此为由解除合同。

3. 承租人无正当理由拖欠租金：

   • 情形：承租人没有正当理由，未按照约定支付租金,经出租人催告后在合理期限内仍不支付。
   • 法律依据：《民法典》第七百二十九条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
   • 关键点：
     • “无正当理由”：如果承租人因出租人未尽维修义务导致无法居住而拒付租金,可能被视为有正当理由。
     • “催告”：出租人需要先向承租人发出催款通知，给予一个合理的支付期限（例如15天）。
     • “逾期不支付”：在催告的合理期限届满后，承租人仍未支付,出租人方可解除合同。

4. 其他根本违约行为：

   • 情形：承租人利用房屋从事违法犯罪活动，或对房屋造成严重毁损等,导致合同目的无法实现。
   • 法律依据：《民法典》第五百六十三条第一款第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。

约定解除

这是指在签订租赁合同时，双方事先约定在某种特定情况发生时,合同可以解除。

• 法律依据：《民法典》第五百六十二条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”
• 常见约定：
  • “承租人若提前X个月通知出租人，可以解除合同。”
  • “如承租人连续X个月未按时支付租金，出租人有权单方面解除合同。”
  • “如因房屋被征收、政府规划等不可抗力导致合同无法继续履行，任何一方均可解除合同。”
• 关键点：
  • 明确具体：约定的解除条件必须明确、具体,避免产生歧义。
  • 合法有效：约定的解除条件不能违反法律的强制性规定，不能约定“无论承租人是否违约，出租人都可以随时收回房屋”,这样的条款可能被认定为无效。

解除合同的法律后果

无论通过哪种方式解除合同,都会产生以下法律后果：

1. 合同效力终止：解除后,合同不再对双方具有约束力。
2. 恢复原状：
   • 房屋返还：承租人应在约定或合理期限内将房屋返还给出租人。
   • 押金处理：根据合同约定和实际履行情況处理，如果承租人无违约，出租人应退还押金；如有违约（如拖欠租金、损坏房屋），可从押金中扣除相应费用,多余部分应退还。
3. 费用结算：
   • 租金：结算至合同实际解除之日。
   • 水电燃气费：由承租人结清。
4. 赔偿损失：
   • 过错方赔偿：如果合同解除是由于一方违约造成的,违约方应当赔偿对方因此遭受的损失。
   • 损失范围：包括直接损失（如为寻找新住所产生的额外中介费、差旅费）和可预见的间接损失（如因房屋无法正常使用导致的经营损失等）。
5. 违约金责任：
   • 如果合同中明确约定了违约金条款（如“提前解约需支付一个月租金作为违约金”），且一方存在违约行为,守约方可以要求违约方支付违约金。
   • 注意：违约金和损失赔偿一般不能同时主张，但约定的违约金低于造成的损失的,守约方可以请求法院或仲裁机构予以增加。

总结与建议

给您的建议：

1. 仔细审阅合同：在签订租赁合同时，务必仔细阅读关于“合同解除”的条款,了解自己享有的权利和应尽的义务。
2. 优先协商：如果需要解除合同，首先尝试与对方友好协商，这是成本最低、效率最高的方式。
3. 保留证据：无论是催告对方履行义务，还是主张对方违约，都要注意保留好书面通知、聊天记录、转账凭证、照片、视频等证据。
4. 依法行事：在行使法定解除权时，务必履行“催告”等法定程序，并发出正式的《解除合同通知书》,最好能通过邮政EMS等可追踪的方式送达。
5. 咨询专业人士：如果情况复杂，或涉及较大金额的纠纷，建议及时咨询律师或寻求法律援助,以更好地维护自身合法权益。