商品房定金的法律规定有哪些？

摘要： 什么是商品房定金？定金 是一种债权担保方式，在商品房交易中,买方向卖方支付一定数额的金钱作为债权的担保，核心特征：从合同性：定金合同是主合同（即《商品房买卖合同》）的从合同，主合同...

什么是商品房定金？

定金 是一种债权担保方式，在商品房交易中,买方向卖方支付一定数额的金钱作为债权的担保。

核心特征：

1. 从合同性：定金合同是主合同（即《商品房买卖合同》）的从合同，主合同无效,定金合同通常也无效。
2. 实践性：定金合同自实际交付定金时成立，也就是说，光有约定不交钱,定金合同还没生效。
3. 要式性：定金的数额和约定必须采用书面形式，通常体现在《认购书》、《订购单》或《商品房买卖合同》的定金条款中。

定金罚则：核心法律规定

定金制度的核心在于“定金罚则”,这是处理定金纠纷的基本准则。

买方违约（不买房或不符合约定条件）

• 法律规定：买方履行债务（即签订正式《商品房买卖合同》）后，定金应当抵作价款或者收回，如果买方不履行约定的债务（即无正当理由不买房、不按时签约等），则无权要求返还定金。
• 通俗解释：你交了定金，如果最后因为自己的原因决定不买了，或者没在规定时间内签合同，那么这笔定金就归开发商了,开发商不需要退还给你。
• 法律依据：《民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

卖方违约（开发商不卖房或不符合约定条件）

• 法律规定：如果收受定金的一方（开发商）不履行约定的债务（如将房屋卖给他人、无正当理由不同意签订合同、房屋存在重大问题导致无法交易等），则应当双倍返还定金。
• 通俗解释：你交了定金，如果开发商因为自己的原因不卖了，或者不愿意按约定条件和你签合同，那么开发商不仅要把你交的定金全部退回，还要再额外赔偿你同等金额的定金,总共是两倍。
• 法律依据：《民法典》第五百八十七条：“... 收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

定金的数额限制（非常重要！）

• 法律规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
• 通俗解释：如果你要买的房子总价是100万，那么你最多只能交20万作为定金，如果开发商让你交了30万定金，那么多出来的10万就不具备“定金”的法律效力。
• 超出的部分如何处理？
  • 对于超过20%的部分，不适用“定金罚则”，也就是说，如果买方违约，开发商最多只能没收20万的定金，对于多收的10万,必须退还给买方。
  • 如果开发商违约，它需要双倍返还的是合法的定金部分（20万），即总共返还40万，对于多收的10万,它只需要原数退还即可。
• 法律依据：《民法典》第五百八十六条：“定金的数额由当事人约定；不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”

特殊情况：“定金”与“订金”、“诚意金”的区别

这是实践中最容易混淆的地方,也是购房者维权的重点。

简单总结：

• 定金 = “保证金”，有惩罚性,不退。
• 订金/诚意金 = “预付款”，无惩罚性,原则上可退。

重要提示：在签署任何文件前，一定要看清楚条款里写的是“定金”还是“订金”，如果是口头承诺,一定要要求对方书面写明。

定金与违约金、损失赔偿的关系

一个合同中,不能同时主张定金和违约金。

• 法律规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能选择适用违约金或者定金条款。
• 如何选择？
  • 守约方可以根据对自己最有利的原则进行选择。
  • 比较标准：如果约定的违约金低于造成的损失，守约方可以请求法院或仲裁机构予以增加；如果违约金过分高于造成的损失（通常高于损失的30%）,违约方可以请求适当减少。
  • 选择定金：如果定金罚则（双倍返还）的金额比违约金更高,就选择定金。
  • 选择违约金：如果违约金的金额比定金罚则更高,就选择违约金。

购房者注意事项（风险防范）

1. 仔细阅读《认购书》或协议：签字前务必逐字逐句看，特别是关于定金金额、支付方式、不签约的后果、签约时间等条款。
2. 分清“定金”与“订金”：这是最关键的一步，如果不想承担风险，尽量争取让对方写“订金”。
3. 核实开发商“五证”：在支付任何定金前，一定要确认开发商已经取得《商品房预售许可证》，五证”不全，签订的合同可能无效，定金罚则也可能不适用,你有权要求全额退款。
4. 明确签约时间和条件：在协议中清晰约定正式签约的具体日期、地点以及需要准备的材料,避免因条件不明而被认定为买方违约。
5. 保留所有证据：保留好定金支付凭证（收据、转账记录）、签署的任何文件、与销售人员的沟通记录（微信、短信、录音等）。
6. 冷静决策：定金一旦支付，反悔的成本很高，在支付定金前，务必已经对房源、价格、贷款等各方面都做了充分的考虑和确认。
7. 寻求专业帮助：如果对条款有疑问或发生纠纷，及时咨询律师或向消费者协会、住建部门求助。

希望这份详细的解读能帮助您更好地理解商品房定金的法律规定,保护好自己的合法权益。