合同纠纷法律案例分析

摘要： 合同纠纷法律案例分析 案例简介案件名称： 张某诉李某房屋买卖合同纠纷案基本案情：2022年3月，张某（买方）与李某（卖方）通过某中介公司签订《房屋买卖合同》，约定李某将其名下的一套...

合同纠纷法律案例分析

案例简介

案件名称： 张某诉李某房屋买卖合同纠纷案

基本案情： 2025年3月，张某（买方）与李某（卖方）通过某中介公司签订《房屋买卖合同》，约定李某将其名下的一套面积为120平方米的住宅出售给张某，房屋总价款为人民币500万元，合同签订当日,张某向李某支付了定金50万元。

合同约定：

1. 付款方式： 张某应于2025年4月30日前，支付首付款150万元（不含定金）,剩余350万元通过银行按揭贷款支付。
2. 过户时间： 双方应于银行审批通过贷款后15个工作日内,共同到不动产登记中心办理房屋所有权转移登记。
3. 违约责任： 任何一方违约，应向守约方支付房屋总价款20%的违约金，若卖方违约,还应双倍返还定金。

2025年4月，张某按约支付了首付款150万元，随后，张某向多家银行申请贷款，但因国家信贷政策收紧，其个人征信记录中有一笔未结清的小额贷款,导致所有银行均未批准其350万元的按揭贷款申请。

由于张某无法在约定时间内支付全部房款，李某通知张某解除合同，并要求张某承担违约责任，没收定金并赔偿损失，张某则认为，无法获得贷款是因不可归责于双方的原因（国家政策变化及个人征信问题），不同意解除合同,并要求李某返还已支付的定金和首付款。

双方协商未果，李某遂向法院提起诉讼，请求判令：1. 解除双方签订的《房屋买卖合同》；2. 张某支付违约金100万元（500万*20%）；3. 没收张某已支付的定金50万元。

核心法律问题分析

本案的核心争议焦点在于：因买方张某无法获得银行贷款导致合同无法继续履行，该风险应由谁承担？合同是否应予解除？以及相应的违约责任如何认定？

合同无法履行的原因是否属于“不可抗力”或“情势变更”？

这是本案首先要厘清的法律前提。

1. 不可抗力：

   • 定义： 根据《民法典》第一百八十条，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
   • 分析： 国家信贷政策的变化属于宏观调控范畴，其发生具有一定可预见性（近年来信贷政策时有调整），张某未能获得贷款，直接原因是其个人征信记录存在瑕疵，这是一个可以预见并可以提前通过自查和改善来避免的“个人原因”。本案情况不构成法律意义上的“不可抗力”。

2. 情势变更：

   • 定义： 根据《民法典》第五百三十三条，情势变更是指在合同成立后，作为合同基础发生了当事人无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，若继续履行合同对一方当事人明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
   • 分析： 信贷政策收紧导致贷款审批变难，属于合同基础的变化，但本案的特殊性在于，张某贷款失败的核心原因是其个人信用问题，而非单纯的“一刀切”政策，如果张某信用良好，即使政策收紧，仍有很大可能获得贷款，这种变化对张某而言，并非“无法预见”且“非其自身原因”造成的，不适用“情势变更”原则来直接免除其责任。

本案合同无法履行的根本原因在于张某的个人信用问题,其应承担由此产生的法律风险。

合同是否应当解除？

根据《民法典》第五百六十三条,合同的解除包括约定解除和法定解除。

• 约定解除： 合同中通常会有关于解除条件的条款，本案合同未明确约定“因买方无法获得贷款而解除”的情形,但李某可以依据张某的违约行为主张解除合同。
• 法定解除： 法定解除的核心是“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中，张某未能按约定支付剩余房款，已构成根本违约，导致李某签订合同的根本目的（即出售房屋并取得全部价款）无法实现。李某有权依据法定解除权要求解除合同。

法院应当支持李某解除合同的诉讼请求。

违约责任如何认定？定金、违约金能否并用？

这是本案最关键的问题,涉及违约责任的承担方式。

1. 定金罚则：

   • 规定： 《民法典》第五百八十七条：债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。
   • 分析： 张方作为给付定金的一方，因自身原因导致合同目的无法实现，无权要求返还定金50万元。

2. 违约金：

   • 规定： 《民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
   • 分析： 合同中明确约定了违约金为房屋总价款的20%，即100万元,李某有权要求张某支付这笔违约金。

3. 定金与违约金的适用关系（核心争议）：

   • 法律规定： 《民法典》第五百八十八条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”
   • 分析： 这是一条“或选其一”的规定，而非“可以并用”，法律这样规定的目的是避免违约方承担过重的责任，即“双重惩罚”。
   • 如何选择？ 守约方（李某）有权选择对其最有利的方式。
     • 选择适用定金罚则：李某可以没收张某50万元定金。
     • 选择适用违约金条款：李某可以要求张某支付100万元违约金，但需要返还已收取的50万元定金（因为定金性质上是一种担保，而违约金是独立的违约责任形式，定金应从违约金中抵扣）。
   • 比较结果：
     • 若选定金：李某获得 50万元。
     • 若选违约金：李某获得 100万元 - 50万元（返还定金） = 50万元。
   • 在本案中，两种方式计算出的结果对守约方李某而言是完全相同的，无论法院如何认定,李某最终能获得的金额都是50万元。

补充：违约金是否可以调整？ 如果违约金（100万元）过分高于李某的实际损失（如房屋再次出售的价差、中介费、利息损失等），张某可以请求法院予以适当减少，但鉴于房屋市场行情波动较大，且合同明确约定了高额违约金，法院通常会尊重当事人的约定,除非损失与违约金差距悬殊。

裁判观点（模拟法院判决）

综合以上分析,法院可能会作出如下判决：

1. 解除原告李某与被告张某于2025年3月签订的《房屋买卖合同》。
2. 驳回原告李某的其他诉讼请求（即不再单独主张100万元违约金或没收定金）。
3. 被告张某于判决生效后十日内，不得要求返还已支付给原告李某的定金人民币50万元。

判决理由： 法院认定，张某因个人征信问题导致无法获得银行贷款，构成根本违约，李某有权解除合同，根据合同约定及法律规定，张某应承担违约责任，鉴于合同同时约定了定金和违约金条款，根据“或选其一”的原则，守约方李某选择适用定金罚则对其最有利（结果与选择违约金相同）,故判决张某无权要求返还定金。

案例启示与实务建议

本案是一个非常典型的因“贷款问题”引发的房屋买卖合同纠纷,对合同双方都有重要的启示：

对买方（购房人）的建议：

1. 充分评估自身资质： 在签订购房合同前，务必自行向多家银行咨询贷款政策和要求，确认自己是否符合贷款条件，避免因征信、收入等问题导致贷款失败。
2. 在合同中设置保护条款： 在签订合同时，可以与卖方协商，增加“因买方原因（非恶意）导致贷款审批失败，双方可解除合同，且卖方应无息退还已付款项”的条款,这是保护买方权益的关键。
3. 多渠道准备资金： 若对贷款审批没把握，应准备其他付款方式（如抵押贷款、借款等）作为备选方案,以应对突发状况。

对卖方（售房人）的建议：

1. 核实买方付款能力： 在签订合同前，可以要求买方提供银行出具的《贷款预审批函》或收入证明等材料,以降低交易风险。
2. 明确合同解除条件： 在合同中清晰约定，若因买方原因（包括但不限于贷款失败、资金不足等）导致无法按时支付房款，卖方有权单方面解除合同,并适用定金罚则或违约金条款。
3. 灵活处理，友好协商： 在发生纠纷时，如果买方并非恶意违约，且市场房价下跌，卖方选择解除合同并追究违约责任可能比降价出售更划算，反之，若市场价格上涨，也可以考虑与买方协商，由买方自筹资金或寻求其他方式履行合同,以促成交易。

对中介机构的建议： 中介应在签约前尽到审慎的告知和审查义务，提醒双方注意贷款风险，并在合同条款的拟定上提供专业建议,从源头上减少纠纷的发生。